【防災力:5】ガーデンコート成城

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ガーデンコート成城

[所在地] 〒157-0066 東京都世田谷区成城8丁目23−21

防災力 Level 5
地盤 []表層地盤増幅率はやや高いが、台地
浸水 []大きな浸水リスクはない
建物 []2002年竣工のRC造地上10階建
火災 []系統連続性は普通
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約45mの台地です。周辺にも台地が広がり、いわゆる「高台の平坦地」です。
対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますが、埋没谷の境界に近い浅い部分なので、地盤リスクへの影響は限定的なのではないかと考えます。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.69”です。
都区内の武蔵野台地エリアではやや高い数値であり、地震の際の揺れが比較的大きくなる可能性がある場所ですが、防災力レベルを下げるほどのリスクにはならないと判断します。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内及び近隣に公開されたボーリング調査地点はありませんので、地盤増幅率が高い理由が判然としません。
※敷地内及び近隣にボーリング調査地点が公開された場合には、地盤リスクの評価を見直す可能性があります。

浸水リスク

敷地の一部に約0.4mの浸水可能性の指摘があります。
南側にある「サクラピア成城」の敷地周りのお堀辺りに、約2.8mの浸水可能性が指摘されているのが気になります。下水道台帳を確認しても、ここが合流地点になっている訳ではないので、「サクラピア成城」のお堀に水が集まるという判断なのでしょう。(このお堀に水が溜まり、対象地に約0.4mの浸水という影響を与えるという想定なのだと推測します)
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2002年11月竣工のどっしりとした形状のRC造建物(地下1階地上10階建)です。施工会社は、スーパーゼネコンの「清水建設」です。
地震時の建物損壊リスクは低いでしょう。

 接面道路

北側(幅員約6m)、東側(幅員約8m)、南側(幅員約5.9m)で3本の区道と接面する3方路地です。
敷地周辺は、十分な幅員を有する道路ですが、幹線道路まで直線的にアクセスできる道路がないため、系統連続性は普通と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いでしょう。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「成城8丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に対して強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、成城8丁目は9件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

標高約45mの「高台の平坦地」です。
敷地の一部に浸水リスクが指摘されていますが、大きな影響はないでしょう。
2002年竣工のどっしりとした形状のRC造建物であり、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いでしょう。

「高台の平坦地」に建つSRC造建物であり、建物の損壊リスクは低いと判断します。表層地盤増幅率がやや高いのが気になりますが詳細は不明のため「台地」であることを重視し地盤リスクは低いと判断します。浸水リスク及び火災リスクも低いので、防災力を“レベル5”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。