「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　フューズ・コート１７５

[所在地] 〒154-0001 東京都世田谷区池尻４丁目２８−２１

 標高・地形

●標高約24m～30mの傾斜地(地形的には切土地)です。
●傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。コンクリートでガチガチに固めているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
●また、隣地との境界に高低差があるため擁壁を設置しており、擁壁も築年が古くなると補修が必要となります。修繕費用(保守管理費用)が必要というコスト面の問題だけでなく、メンテナンスしないと地盤リスクが高くなる土地ということもできます。
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.24～1.57”です。
●都区内では低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと、地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

近隣のボーリング調査

●敷地内にある公開されたボーリング調査地点では、
▼深度3～4mでN値20超の地層となります。
▼深度9mほどでN値50の地層となり、支持層の深さは12mほどのようです。
●表層から固い地層となり、支持層も比較的浅いので、マンション用として問題ありません。

浸水リスク

●敷地の境界付近に最大1mほどの浸水可能性が指摘されています。
●地形図等を見る限り、擁壁の下部分(隣地)の浸水可能性を指すと思われます。よって、対象地の浸水リスクは低いと判断します。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2005年1月竣工の中層RC造建物(地下1階地上9階建)です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「東急建設」です。
●建物の1階レベルは、前面道路から見ると敷地の傾斜に従って階段状になっています。また、上から見ると、アルファベットの「Ｑ」のような複雑な形状をしています。建物の形状は、シンプルな方が地震時の損壊リスクは低いとされています。
●中層RC造建物なので、大地震の際でも“倒壊”リスクは低いと思いますが、損傷リスクは低くない(※)のではと推察します。
※平坦地に建つシンプルな形状の建物と比較したら、という相対評価です。

 接面道路

●東側区道(幅員約6m)と接面する中間画地です。
●北方の淡島通りへのアクセスに支障となるような箇所はなく、系統連続性は普通と判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「池尻4丁目」の地域危険度は”２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、池尻4丁目は22件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●擁壁を築造している傾斜地です。
●ボーリング調査は良好な結果です。
●浸水リスクは低いでしょう。
●複雑な形状をした建物なので、損傷リスクがないとはいえません。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いです。

⇒隣地との境界に擁壁を築造している傾斜地なので、地盤リスクを無視できません。建物も複雑な形状の建物であるため、損傷リスクはがないとはいえません。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。