「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ファーストヒルズ飯田橋

[所在地] 〒112-0004 東京都文京区後楽２丁目５−１

 標高・地形

●標高4m～5mほどの、神田川流域の谷底低地です。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.64”です。
●都区内の武蔵野台地エリアでは標準的な数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺にある調査地点では、
▼深度約6m～8mまでN値0の非常に柔らかい地層が存在しています。
▼深度15m～19mほどで支持層に到達するようです。
●浅い部分が非常に柔らかく、支持層も浅くはないので、地盤の良い場所とはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●最大約2mの浸水可能性が指摘されています。
●対象地は、赤い線で表示される「神田川が氾濫した場合の浸水区域」内に位置します。
●想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性がある立地です。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2000年5月竣工のSRC造地下2階地上14階建です。
●施工会社は、中堅ゼネコンの「鴻池組」です。
●建物は、9階までオフィス仕様で10階から上が住宅仕様となっています。その9階と10階の間に中間層免震を採用し、免震と同時に住宅部分が全体の制振効果を発揮するように作られています。
●中間層免震を採用していることから、建物損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

●北西側都道(幅員約30m)、東側区道(幅員約12.3m～13m)、南側区道(幅員約12m)、西側区道(幅員約8m)の4本の道路と接面している4方路地です。接道部分は、敷地後退をして歩道や広場などを整備しています。
●都道と接面しており、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「後楽2丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、後楽2丁目は7件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率は標準レベルですが、「沖積層」エリアで、近隣のボーリング調査も良くありません。
●神田川の氾濫浸水区域内に位置し、約2mの浸水可能性が指摘されています。
●建物は、中間層免震を採用しているので、建物損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒「沖積層」エリアで、近隣のボーリング調査も良くはないため、地盤リスクは無視できません。また、氾濫浸水区域内に位置し、約2mの浸水可能性が指摘されていることから、浸水リスクも顕在です。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル３”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。