「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ファミール明大前

[所在地] 〒156-0043 東京都世田谷区松原１丁目３５−２１

 標高・地形

●標高は約40m～43mで、地形的には「切土地」ですが、東西の台地に挟まれた谷状の場所です。
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.08”です。
●都区内で最高レベルであり、地震時の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内にある公開されたボーリング調査地点では、
▼深度11mほどまでは、N値4以下の柔らかい地層が続きます。
▼支持層の深さは12mほどのようです。
●深度10m過ぎまで柔らかい地層が続くので、良い地盤とはいえませんが、支持層が比較的浅いので、マンション用地としては大きな問題のない場所だと判断します。

浸水リスク

●敷地の西側付近に最大約1mの浸水可能性が指摘されています。これは、低い場所を走る井の頭線の線路周辺に水が集まることを想定したものでしょう。
●また、敷地の中央付近にも0.5mほどの浸水可能性が指摘されています。これは、東側接面道路と比較して敷地部分が低くなっていることによるリスクを指摘されたものだと考えます。
●東西の台地に挟まれた谷状の場所に立地するので、想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2000年3月に竣工した低層RC造建物(地上5階建)です。
●施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「前田建設工業」です。
●低層RC造建物なので、建物の損壊リスクは低いです。

 接面道路

●東側で区道(幅員約5.2m～6m)に接面している中間画地です。
●北方の甲州街道から敷地へのアクセスには、井の頭線の高架下をくぐらなくてはならず、当該箇所は制限高2.3mとなっているので、救急車両は通行できません。
●南方は、細街路とまではいかないものの、幅員5mを保ったまま幹線道路にアクセスできる道路はないようなので、系統連続性は「やや劣る」と判断します。
●ただ、幅員4mを切ることもないので、防災上大きなリスクには繋がらないと判断しますが、火災時の災害リスクがないとはいえないです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「松原1丁目」の地域危険度は”４”(※)であり、災害リスクが大きい地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、松原1丁目は54件となっており、治安は“5段階で最悪レベル”です。
●井の頭線沿い、かつ京王線も近接していることから、騒がしく感じることがあるかもしれません。

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率が都区内最高レベルの場所です。
●ボーリング調査も比較的良好な結果です。
●敷地は谷状の場所に位置しているので、想定外の浸水があり得る立地です。
●低層RC造建物なので、建物損壊リスクは低いです。
●系統連続性にやや問題があり、火災時の災害リスクがないとはいえません。

⇒表層地盤増幅率が都区内最高レベルの場所に建つ低層RC造建物なので、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。浸水リスク及び火災リスクのそれぞれはさほど大きなリスクには繋がらないと考えますが、無視できるレベルでもないので、合わせてマイナス１とし、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。