「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　DCオーベル弦巻

[所在地] 〒154-0016 東京都世田谷区弦巻１丁目５１−６

 標高・地形

●標高約36m～37mの台地斜面及び谷底低地に位置します。
●「台地斜面」は、人工的に地盤改変を行っていることが多く、盛土や切土が混在し、地盤の良否を外形的に判断するのが難しい地形です。
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.37”です。
●都区内で優良レベルであり、地震の際の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内及び近隣に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺にある調査地点では、深度10m近くまでN値0～2の柔らかい地層があるようですが、支持層には深度9m～12ほどで到達するようです。
●柔らかい地層が深度10m近くまで存在するので、良い地盤とはいえませんが、支持層が比較的浅いので、マンション用地としては、問題の少ない場所です。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●最大約1mの浸水可能性が指摘されています。
●現在は暗渠となっている蛇崩川の流域に位置するので、想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2000年11月竣工の中層RC造建物(地下1階地上8階建)です。
●施工会社は、スーパーゼネコンの「大成建設」及びマンション建設に実績のある「佐藤工業」の共同企業体です。
●佐藤工業は、2002年3月に会社更生法を申請、2009年9月に更生手続きが終結しています。本件マンションの施工期間は、経営破綻する1年半ほど前に当たりますが、大成建設が共同企業体として参加しているので、この件の影響は特になかったと考えます。
●中層RC造建物なので、建物自体の損壊リスクは低いでしょう。

 接面道路

●西側(幅員約8m)、南側(幅員約6m) 、東側(幅員約6m )の3本の区道と接面している3方路地です。東側以外の接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
●西側接面道路は、片側一車線が整備された道路ですが、幹線道路まで直線的にアクセスできる道路ではないので、系統連続性は普通と判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「弦巻1丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、弦巻1丁目は22件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。
●中学校と隣接しており、騒がしく感じる可能性があります。

 本マンションの総評

●台地斜面及び谷底低地ですが、表層地盤増幅率は優良レベルです。
●ボーリング調査も比較的良好な結果です。
●蛇崩川流域に位置し、約1mの浸水可能性が指摘されています。
●中層RC造建物なので、損壊リスクは低いでしょう。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します

⇒表層地盤増幅率が優良レベルである上に、周辺のボーリング調査も悪くないので、地盤リスクは小さいと判断します。現在は暗渠となっている蛇崩川の流域に位置し、約1mの浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクは顕著です。よって、防災力は“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。