【防災力:3】クレヴィア本郷

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 クレヴィア本郷

[所在地] 〒113-0033 東京都文京区本郷4丁目24−7

防災力 Level 3
地盤 []液状化、沖積層エリア
浸水 []昔の川筋で、最大1.8mほどの浸水可能性
建物 []少し縦長かつ複雑な形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高6m前後の、昭和初期に埋められた小石川の流域にある谷底低地です。
東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に含まれています。
対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]


※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.43”です。
都区内では低い方の数値であり、上の記述とは矛盾しますが、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
西側接面道路付近にある調査地点の柱状図では、
深度7m過ぎまでN値0の非常に柔らかい地層が続きます。
一旦固い地層が挟まりますが、深度13m~18mほどにN値20を切るくらいの少し柔らかい地層があります。
支持層には深度23m過ぎに到達するようです。
地盤が良い場所ではありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約1.8mの浸水可能性の指摘があります。
対象地は、暗渠となった小石川の流域に位置しているため、予想外の大雨の際には、想定を超える浸水被害が生じる可能性も考えられます。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2008年12月竣工のRC造地上14階建です。施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「奥村組」です。
建物は、少し縦長で複雑な形状をしています。横長でシンプルな形状の建物と比較すると、多少の建物損傷リスクを認めます。

 接面道路

西側都道(幅員約39.8m)、南側私道、北側私道の3本の道路と接面している3方路地です。都道と接面しているので、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「本郷4丁目」の地域危険度は“3”(※)となっており、災害リスクがそれなりにある地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、本郷4丁目は25件となっており、治安は“5段階で3番目のレベル”となっています。
白山通り沿いであることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

「液状化の可能性がある地域」かつ「沖積層」エリアで、近隣のボーリング調査も良くありません。
昔の小石川の流域であり、想定を超える浸水被害があり得ます。
少し縦長かつ複雑な形状なので、建物損傷リスクを多少認めます。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

「液状化の可能性がある地域」かつ「沖積層」エリアで、近隣のボーリング調査も良くないため、地盤リスクを感じる場所です。昔の川筋に位置することから、浸水リスクも顕在です。建物も、少し縦長かつ複雑な形状となっています。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル3”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。