物件名　シティタワー品川]

[所在地] 〒108-0075 東京都港区港南４丁目２−２０

 標高・地形

●標高約3m～4mの湾岸の埋立地(昭和初期に埋立)に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では、「液状化の可能性がある地域」に該当します。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.57～1.6”です。
●概ね標準的な数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

ボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●近隣にある調査地点では、
▼北方で隣接する地点では、深度7mほどでN値5以上の地層となり、深度14m過ぎまでN値10前後の地層が続き、深度17mほどでN値50の地層に到達します。
▼東方で隣接する地点では、深度12m過ぎまでN値0～2の非常に柔らかい地層が続きますが、深度16mほどで支持層となるようです。
▼地下水位の下に砂質の地層が存在するので、液状化の可能性は否定できません
●本件マンションの公式ホームページに、支持層の深さは約17mほどであるとの記載があります。
●液状化の可能性は否定できませんが、支持層がさほど深くないので、大きな地盤リスクはないと判断します。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●高潮により最大約0.3mの浸水可能性が指摘されています。
●内水氾濫や洪水により、敷地の周縁部に0.5m未満の浸水可能性が指摘されています。
●対象地は、標高4m未満の湾岸の埋立地に位置しますが、大きな浸水可能性は指摘されていません。
●ただ昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、予想を超える事態はあり得ます。

【高潮ハザードマップ】

※ [東京都港湾局] → [高潮リスク検索サービス]

【河川等が氾濫した場合の浸水想定区域】

※重ねるハザードマップ (出典：「ハザードマップポータルサイト」)

 建物

●2008年4月竣工のRC造地上43階建です。
●施工会社は、スーパーゼネコンの「竹中工務店」です。
●縦長のタワー型高層マンションです。
●タワー型高層マンションは、防災面からは良い点がありません。万が一、施工不良があった場合には即大きな建物損壊リスクに繋がりますし、発災後にエレベーターが動かなくなると、高層階の住民は難儀するでしょう。防犯面等のメリットはありますが、本サイトは”防災”の観点からの評価になりますので、タワー型高層建物というだけでマイナス評価とします。

【参照】タワーマンションを防災面では評価しない理由(より詳細に)

 接面道路

●北側都道(幅員約40m)、西側区道(幅員約15.2m)、東側区道(幅員約10m)の3本の道路に接面する3方路地です。
●接道部分では、敷地後退をして歩道等を整備・拡張しています。
●都道に接面しているので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「港南4丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2024年累計」を見ると、港南4丁目は31件となっており、治安は“5段階で3番目のレベル”です。
●中学校が隣接しているので、騒がしく感じる可能性があります。
●運河に囲まれた立地です。大地震や大水害で、運河にかかる橋が損傷するなど、橋の通行に支障が生じる事態となると、避難や救助が遅れる可能性があります。

 本マンションの総評

●液状化及び沖積層エリアに該当する、湾岸の埋立地に位置します。
●ボーリング調査では、液状化の可能性はあるものの、支持層があまり深くないので、大きな地盤リスクはないと判断します。
●浸水可能性の指摘は0.5m未満にとどまるようです。
●タワー形状の高層建物なので、相応の災害リスクがあると判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。
●どこに向かうにも橋を渡る必要がある立地です。大災害の際に、橋の通行に支障が生じると、災害リスクが高まります。

⇒表層地盤増幅率が標準レベルで、ボーリング調査も悪くはない結果なので、大きな地盤リスクはないと判断します。タワー形状の高層建物なので、相応の災害リスクがあると判断します。更に橋の通行に支障が生じると災害リスクが増加する立地であることを加味し、防災力を“レベル３”とします。(５段階評価で５が最も安全)

その他

防災面とは無関係ですが、本物件は「定期借地権マンション」です。定期借地権マンションのマイナス面については、こちら↓をご参考にしてください。

■「定期借地権マンション」は嫌いですか？
https://property-analysis.org/fixed-term_land_lease_mansion/