「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　シティインデックス神田

[所在地] 〒101-0032 東京都千代田区岩本町２丁目３−１２

 標高・地形

●標高4mほど、東京東部の低地帯に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では、「液状化の可能性がある地域」に含まれています。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。
●対象地は、12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.85”です。
●かなり高い数値であり、大地震時に震度7となる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺にある調査地点では、
▼南方にある地点では、深度10m～11mほどまでN値1～2の非常に柔らかい地層が続き、それ以降も深度19m過ぎまでN値10以下の地層が続きます。
▼北方にある地点では、浅い部分は同様であるものの、深度14mほどで一旦固い地層となった後、深度20m～26mほどにN値20を切る地層が混在します。
▼支持層の深さは、22m～27mほどのようです。
▼地下水位の下に砂質の地層が見られるので、液状化の可能性は否定できません。
●本件マンションの公式ホームページに、「支持層まで最大約43mの長さの基礎杭を打ち込んだ」と読める記載があります。
●深度10m過ぎまで非常に柔らかい地層が続き、地中の深いところにも柔らかい地層が存在した上に、液状化の可能性もあるので、地盤の悪い場所です。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●荒川・隅田川等の氾濫により0.5m～3m未満の浸水可能性が指摘されています。
●対象地は、隅田川の河岸と標高差が2mもありません。
●昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態はあり得ます。

【荒川・隅田川等が氾濫した場合の浸水想定区域】

※重ねるハザードマップ (出典：「ハザードマップポータルサイト」)

 建物

●2016年10月竣工のRC造地上15階建です。
●施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「南海辰村建設」です。
●縦長で、上から見ると少々複雑な形状です。シンプルな形状の建物と比較すると、多少の損傷リスクを認めます。

【参照】耐震等級“１”のマンションは震度７に耐えられない？

 接面道路

●西側国道(幅員40m超)、南側区道(幅員約8m)の2本の道路に接面する角地です。
●昭和通り(国道4号)と接面しているので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「岩本町2丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、岩本町2丁目は15件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。
●首都高速1号線及び昭和通り(国道)沿いなので、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

●「液状化」「沖積層」「埋没谷」エリアに該当する、東京東部の低地帯に位置します。
●表層地盤増幅率がかなり高い数値です。
●ボーリング調査でも、地盤の悪い場所であることが把握されます。
●洪水で0.5m～3mの浸水可能性が指摘されています。
●縦長かつ少々複雑な形状なので、多少の建物損傷リスクを認めます。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒「液状化」「沖積層」「埋没谷」エリアに該当する低地に位置し、表層地盤増幅率がかなり高い上に、ボーリング調査でも地盤が悪いことが把握されるので、地盤リスクは大きいです。洪水で0.5m～3mの浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクも顕在です。建物も、縦長かつ少々複雑な形状なので、多少の損傷リスクを認めます。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル３”とします。 (５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。