【防災力:3】文京ガーデンザ・サウス

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 文京ガーデンザ・サウス


[所在地] 〒112-0002 東京都文京区小石川1丁目1−18

防災力 Level 3
地盤 []沖積層エリア、表層地盤増幅率が高い
浸水 []昔の川筋で、最大1.4mほどの浸水可能性
建物 []少し縦長だが、全体的にシンプルな形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高6m~7mほどの、昭和初期に埋められた小石川の流域にある谷底低地です。
対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.5~1.78”となっています。
対象地の大部分は”1.78”のメッシュに含まれており、これは都区内の武蔵野台地エリアでは高い方の数値であり、地震の際の揺れが大きくなる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
南方にある調査地点の柱状図では、
深度10mを過ぎてもN値0の非常に柔らかい地層が存在します。
一旦固い地層が挟まるものの、深度17m~22mほどではN値10~16の少し柔らかい地層が続きます。
深度26mを超えないと支持層に到達しないようです。
地盤が良い場所ではありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約1.4mの浸水可能性の指摘があります。
対象地は、暗渠となった小石川の流域に位置しているため、予想外の大雨の際には、想定を超える浸水被害が生じる可能性も考えられます。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2021年5月竣工のRC造地下2階地上21階建です。施工会社は、スーパーゼネコンの「大成建設」です。
建物は、少し縦長ですが、全体的にシンプルな形状なので、建物損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

南側国道(幅員約35m)、東側都道(幅員約39.8m)の2本の道路と接面している角地です。国道及び都道の交差点に位置しているので、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「小石川1丁目」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、小石川1丁目は16件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。
春日通り及び白山通りの交差点に位置することから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

「沖積層」エリアで、表層地盤増幅率が高く、周辺のボーリング調査も良くありません。
昔の川筋に位置しますので、想定を超える浸水被害が発生する可能性があります。
少し縦長ですが、全体的にシンプルな形状なので、建物損壊リスクは低いでしょう。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

「沖積層」エリアで、表層地盤増幅率が高く、近隣のボーリング調査も良くないため、地盤リスクは無視できません。また、昔の川筋に位置することから、浸水リスクも顕在です。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル3”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。