「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ブリリア成増

[所在地] 〒175-0094 東京都板橋区成増１丁目３６−１他

 標高・地形

●標高は、建物がある台地の部分が約26m～29mですが、擁壁の下部分(切土地・谷地)は約16mの場所もあります。
●対象地の北側及び西側法面(傾斜地)部分は「土砂災害特別警戒区域」及び「土砂災害警戒区域」に指定されています。
●法面(傾斜地)の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。擁壁でしっかり押さえているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
●また、区道との境界に高低差があるため擁壁を設置しており、擁壁も築年が古くなると補修が必要となります。修繕費用(保守管理費用)が必要というコスト面の問題だけでなく、メンテナンスしないと地盤リスクが高くなる土地ということもできます。
●川越街道(国道)と対象地の間にある擁壁は、国が管理していると思われます。費用面での負担はないかもしれませんが、地盤リスクがなくなる訳ではありません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ [土砂災害警戒区域等マップ(東京都)] → [土砂災害警戒区域]タブ

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.24”です。
●都区内で優良レベルであり、地震時の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと、地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●北側にある国道付近の調査地点では、
▼深度6mほどまでN値2の柔らかい地層が続きます。
▼深度12mほどまでN値10程度の地層です。
▼支持層には深度17m余りで到達するようです。
●対象物件の公式ホームページでは、地下約23m以深に支持層があるとの記載があります。
●表層面に柔らかい地層が存在すること、及び支持層が深いことを考えると、あまり良い地盤とはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

▼シーズンテラス：2008年4月竣工のRC造地下1階地上10階建
▼アーバンテラス：2008年7月竣工のRC造地下1階地上13階建
の2棟からなります。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「五洋建設」です。
●シーズンテラスは、上から見ると多少ギザギザしているものの、全体的には横長のどっしりとした形状をしており、建物損壊リスクは低いものと判断します。
●アーバンテラスは、13階建部分の西側が大きくセットバックしたような形状をしており、13階建部分が少し縦長であることも含めて、横長でシンプルな形状の建物と比較したら、建物損傷リスクを多少認めます。

 接面道路

▼シーズンテラス：4方路地｜北側国道(幅員約25m~26m)、東側区道(幅員約6m～6.1m)、南側区道(幅員約3m～6.1m)、西側区道(幅員約9.1m～9.5m)
▼アーバンテラス：3方路地｜北側国道(幅員約25m~26m)、西側区道(幅員約6m～6.1m)、南側道路
●川越街道(国道)沿いなので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「成増1丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、成増1丁目は50件となっており、治安は“5段階で4番目の治安が悪いレベル”です。
●川越街道沿いであることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

●いわゆる「崖上マンション」の一種です。法面の部分は「土砂災害特別警戒区域」等に指定されています。
●浸水可能性は指摘されていません。
●シーズンテラスに問題はありませんが、アーバンテラスは多少の建物損傷リスクを認めます。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒いわゆる「崖上マンション」であり、その崖部分が「土砂災害特別警戒区域」等に指定されていますので、地盤リスクは小さくないと判断します。その他のリスクは、アーバンテラスに多少の建物損傷リスクを認めるくらいです。浸水リスク及び火災リスクは低いです。これらを総合的に勘案して、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

【参照記事】
■「崖上マンション」が安くなくてはいけない理由 | 一般社団法人 不動産分析センター (property-analysis.org)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。