【防災力:4】ブランズシティ久が原

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ブランズシティ久が原

[所在地] 〒146-0091 東京都大田区鵜の木1丁目5−2

防災力 Level 4
地盤 []液状化リスク、埋没谷
浸水 []大きな浸水リスクはない
建物 []2017年竣工のRC造地上13階建
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高8m弱~15m弱の「台地」(の端)に乗っていますが、大田区が作成する「液状化可能性マップ」では「液状化危険度やや高い」エリア(※)とされています。
対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に敷地の一部が掛かりますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。
※東京都建設局が作成する「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性が低い地域」とされていますが、リスクは保守的に考えここでは悪い情報の方を採用します。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.61”となっています。
都区内の武蔵野台地エリアでは標準的な数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

近隣の公開されたボーリング調査柱状図を見ると、深度4m~5mほどまで柔らかい地層があり、その下の深度9mほどのところにも柔らかい地層が存在します。埋没谷の影響が推察される結果となっています。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に0.6mほどの浸水可能性が指摘されています。ただ、敷地の一番低い場所での数値なので、全体に大きな影響を与える可能性は低いです。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2017年竣工のRC造地上13階建のどっしりした形状の建物であり安心感があります。施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「大豊建設工業」です。大地震の際の損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

幅員25mの都道と幅員5m超の区道に接面しています。都道に面していますので、系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは非常に低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「鵜の木1丁目」の地域危険度は“3”(※)となっており、災害リスクがそれなりにある地域であるとされています。
ただ、この判定は、鵜の木1丁目を「低地」と判定しての判断となりますので、同じ鵜の木1丁目でも、対象地は「台地」なので、災害リスクは比較的小さくなるでしょう。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、鵜の木1丁目は2件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。
幹線道路である環状八号線(都道311号線)に隣接していることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

台地であるものの、埋没谷のエリアに掛かり、液状化リスクもある立地です。
大きな浸水リスクはないと判断します。
2017年竣工のRC造建物であり、大地震の際の損壊リスクは低いでしょう。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いでしょう。

台地ですが、埋没谷の影響がみられるため、地盤リスクの存在を認めます。その他のリスクは低いので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。