【防災力:4】パークホームズ市ケ谷薬王寺

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の””と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 パークホームズ市ケ谷薬王寺




[所在地] 〒162-0063 東京都新宿区市谷薬王寺町30−1

防災力 Level 4
地盤 []表層地盤増幅率は比較的良好だが、傾斜地
浸水 []大きな浸水リスクなし
建物 []少し縦長で、低層階が突き出ている形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約27m~30mの傾斜地(台地の端)に位置します。
傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。また、地震時の揺れが複雑になるという調査もあります。コンクリートでガチガチに固めているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
また、東側隣地との境界に高低差があるため擁壁を設置しており、擁壁も築年が古くなると補修が必要となります。修繕費用(保守管理費用)が必要というコスト面の問題だけでなく、メンテナンスしないと地盤リスクが高くなる土地ということもできます。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.51”となっています。
都区内では比較的低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
南側にあるボーリング調査地点の柱状図では、深度13mほどで支持層となるような固い地層となりますが、深度19m~21mほどにも少し柔らかい地層が表れます。
ただ、表層面の地層は、都区内の武蔵野台地エリアとしては標準的な固さがあるようにみえるので、大きな地盤リスクはないと判断します。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地境界付近に0.1mほどの浸水可能性が指摘されていますが、地形や標高からみて、敷地全体に大きな影響を与えることはないものと判断します。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2005年5月竣工のRC造地上14階建です。施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「木内建設」です。
建物の形状が少し縦長であること、かつ低層階が突き出ていることが気になります。横長でシンプルな形状の建物と比較したら、損壊リスクは多少なりとも上がるでしょう。

 接面道路

南側区道(幅員約4.5m~5m)に接面する中間画地です。外苑東通り(都道)に近接しているので、系統連続性は良好とします。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「市谷薬王寺町」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、市谷薬王寺町は7件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率に問題はありませんが、傾斜地です。
近隣のボーリング調査で、大きな地盤リスクに繋がる兆候は見当たりませんでした。
大きな浸水リスクはないものと考えます。
少し縦長で低層階が突き出ている形状であることから、多少の損傷リスクを認めます。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いでしょう。

表層地盤増幅率に問題はなく、近隣のボーリング調査結果もさほど悪くはないですが、傾斜地ですので、多少の地盤リスクを認めます。それに加え、建物形状が少し縦長であること等による損傷リスクも多少認め、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。