アトラス市ヶ谷

物件名 アトラス市ヶ谷
所在地 東京都新宿区市谷本村町3-26
交通 -JR 「市ヶ谷」 駅 徒歩6分
-東京メトロ南北線・有楽町線「市ヶ谷」 駅 徒歩4分
-JR 「四ツ谷」 駅 徒歩9分
敷地面積 442.17㎡ 用途地域 商業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上13階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成29年(2017年)8月 総戸数 48戸
駐車場 7台(機械式6台、車椅子対応1台)
駐輪場 自転車:48台、ミニバイク:3台
附属設備 モニター付インターホン、防犯センサー、宅配ボックス
新築分譲時売主 旭化成不動産レジデンス(株)
設計・監理 (株)エーエーアンドサン 施工 (株)福田組
管理会社 旭化成不動産コミュニティ(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:四谷小学校、中学校:四谷中学校
避難所 四谷小学校(市谷本村町)
その他 ペット可

 

地域の状況

「アトラス市ヶ谷」は、新宿区市谷本村町の靖国通り沿いにあるマンションです。北側の道路向かいには防衛省の敷地が広がっています。町名の由来は、この辺りが市谷村の本村であったことからだそうです。町域のほとんどは防衛省の敷地であり、ここは江戸時代に尾張徳川家の上屋敷であった場所です。
本マンションから3㎞圏内には、「東京逓信病院」「JCHO東京新宿メディカルセンター」「東京女子医大病院」「慶應義塾大学病院」「国立国際医療研究センター」等の大病院が複数あり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、四谷小学校の学区域です。小学校まで1㎞超あるので低学年のうちは少し大変かもしれません。保育園は、北東に700mほどのところに区立保育園である「長延保育園」があります。
生鮮食料品等の買い物は、市谷見附交差点にある「マルエツ市ヶ谷見附店」がメインになるでしょう。外食は、市ヶ谷駅や四ツ谷駅の周辺に色々なジャンルの飲食店があるので不自由しないと思います。

前面道路

前面道路は、北側に面している幹線道路の靖国通りです。
※ 幹線道路沿いのリスクについては別サイトにまとめています。

地盤

【地震の際の揺れ】
当マンションの敷地の標高は、14mを超えるくらいであるようです。地形的には谷地であり、昔の紅葉川の流域にあたります。近隣のボーリング調査では、N値(地盤の固さを表す数値)が2以下である層が深度5m超まであり、地盤がいいとは言えない場所です。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

防災・防犯について

【防災】
ザ・センター東京がある「市谷本村町」の指定避難所は、四谷小学校です。
水害時の避難所も「四谷小学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地は0.1m~0.5m浸水する可能性があります。前面道路の靖国通りの場所は最大1.0mの浸水可能性が指摘されています。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「市谷本村町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

本マンションの評価

本マンションは、大手ハウスメーカーが分譲したマンションです。建物が築浅であることは安心ですが、地盤の悪いところで幹線道路沿いという生活環境としてはあまり良い立地とはいえません。交通利便性としての立地は最高レベルですが。
モニター付オートロックや防犯センサーも備えており、防犯面では安心でしょう。ただ、幹線道路である靖国通り沿いに位置しており、低層階では、騒音や粉塵が気になるかもしれません。

○耐震性 地盤の悪い土地ですが、築浅の建物なので大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックや防犯センサーがあり、標準的なセキュリティは備えている。
○資産性・立地 立地、建物の品等、分譲会社のブランド等から、一定の需要が期待できる。ただ、地盤が悪い場所で靖国通り沿いであることが、マイナス。


本マンションの査定

地盤が悪く幹線道路沿いという点をどれくらいマイナスに見るか、がポイントです。
市ヶ谷駅から徒歩4~6分と、交通利便性は最高レベルで、築浅の建物である点は大きなプラスとなります。
地盤が悪いというのは、言い方を変えると将来の建物の損壊可能性が高いということです。大地震の際に揺れが大きくなる可能性が高くなり、建物が損傷・倒壊する可能性が高まります。これは、将来的な修繕費が高くなる可能性に繋がります。谷地であり、浸水可能性がある点も、将来的に修繕費が必要となる可能性に繋がります。万が一にも、実際に浸水してしまうと、修繕費が必要となるためです。
靖国通り沿いという点も住環境としてはマイナスを付けざるを得ないポイントです。
これらのリスクやマイナスの分、高台の平坦地の閑静な住宅地にあるマンションと比較して、資産性の維持に関しては将来的に多少劣るのではと思っています。それは本来、価格に反映されていないとおかしいです。(つまり、少し安くなっていないと手を出してはいけないでしょう。)