「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ガーデンコート成城

[所在地] 〒157-0066 東京都世田谷区成城８丁目２３−２１

 標高・地形

●標高約45mの台地です。周辺にも台地が広がり、いわゆる「高台の平坦地」です。
●対象地は、12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.69”です。
●都区内の武蔵野台地エリアではやや高い数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内にある公開されたボーリング調査地点では、
▼深度9m過ぎまでN値5以下の柔らかい地層が続きます。
▼深度10m余りでN値50超となった後、深度12mほどでN値20の地層が混在します。
▼支持層の深さは、16mほどのようです。
●周辺にある多くの調査地点では、概ね同様の地盤で、支持層の深さは17m～18mほどのようです。ただ、北方にある地点では、深度25mを過ぎても支持層に到達しないようです。
●地盤の良い場所とはいえないですが、N値3以下の柔らかい地層が続くこともないので、地震時に揺れが大きくなるようなリスクは感じません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●敷地の一部に約0.4mの浸水可能性の指摘があります。
●南側にある「サクラピア成城」の敷地周りのお堀辺りに、約2.8mの浸水可能性が指摘されているのが気になります。
●下水道台帳を確認しても、ここが合流地点になっている訳ではないので、「サクラピア成城」のお堀に水が集まるという判断なのでしょう。
●このお堀に水が溜まり、対象地に約0.4mの浸水という影響を与えるという想定なのだと推測します。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2002年11月竣工のRC造地下1階地上10階建です。
●施工会社は、スーパーゼネコンの「清水建設」です。
●どっしりとした形状の建物なので、損壊リスクは低いでしょう。

 接面道路

●北側(幅員約6m)、東側(幅員約8m)、南側(幅員約5.9m)の3本の区道と接面する3方路地です。
●敷地周辺は、十分な幅員を有する道路ですが、幹線道路まで直線的にアクセスできる道路はないため、系統連続性は普通と判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いでしょう。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「成城8丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、成城8丁目は11件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●標高約45mの「高台の平坦地」です。
●ボーリング調査でも、良い地盤とはいえませんが、深刻な問題はみられません。
●敷地の一部に浸水リスクが指摘されていますが、大きな影響はないでしょう。
●どっしりとした形状なので、建物損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いでしょう。

⇒ボーリング調査で深刻な問題がない「高台の平坦地」に位置するので、大きな地盤リスクはないと判断します。浸水リスク、建物損壊リスク、火災リスクのいずれも低いので、防災力を“レベル５”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。