「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ドレッセ久我山

[所在地] 〒168-0082 東京都杉並区久我山１丁目５−１４

 標高・地形

●標高約46m～50mの傾斜地(地形的には切土地)です。
●南方にある昔の川筋(標高48mほど)と標高差がほとんどありませんが、台地を削った切土地であると推定されるので、台地同様の地形と考えます。
●敷地には約4mの高低差がありますが、大規模な擁壁等の築造は見られず、傾斜地リスクは大きくないものと推察します。
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.64”です。
●都区内の武蔵野台地エリアでは標準的な数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされてす。推奨レベルは”1.6”未満です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●北側接道付近にある調査地点では、
▼深度10mほどまでN値2の柔らかい地層が混在するようです。
▼深度15mほどまでしか表記がなく、支持層の深さは把握できません。
●表層面が柔らかく、支持層が深度15mより深いので、当該地点の地盤はあまり良いとは言えません。
●ただ、表層面はN値3以上の地層が大部分なので、地震時に揺れが大きくなるようなリスクはないものと推察します。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の北東境界付近に0.2mほどの浸水可能性が指摘されていますが、敷地全体に大きな影響はないものと考えます。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2010年2月竣工の中層RC造建物(地上9階建)です。
●施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「大豊建設」です。
●中層RC造建物なので、損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

●西側(幅員約11m)、北側(幅員約5.5m)の2本の区道と接面する角地です。北側の接道部分では、敷地後退をして歩道を拡張しています。
●西側接面道路は、片側一車線が整備された道路であり、北方で近接する東八道路との接続も容易なので、系統連続性は良好と判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「久我山1丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、久我山1丁目は2件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率が標準的な、台地を削り造成した切土地(傾斜地)に位置します。
●ボーリング調査は良い結果ではありませんが、大きな地盤リスクの兆候は見出せませんでした。
●大きな浸水リスクはないでしょう。
●中層RC造建物なので、損壊リスクは低いでしょう。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒隣接したボーリング調査地点の結果は少し気になりますが、表層地盤も標準的なレベルの、台地同様の切土地に位置するので、地盤に大きな問題はないと推察します。浸水リスク、建物損壊リスク、火災リスクのいずれも低いので、防災力を“レベル５”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。