「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　サンクタス小石川プレサイス

[所在地] 〒112-0002 東京都文京区小石川１丁目１６−６

 標高・地形

●標高6m～7mほどの、昭和初期に埋められた小石川の流域にある谷底低地です。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.87”です。
●都区内の武蔵野台地エリアではかなり高い数値であり、大地震時に震度7となる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺の複数の調査地点では、表層面の地層は柔らかく、支持層には深度20mを超えないと到達しないようです。
●表層面が柔らかく、中には液状化の兆候がみえる地点もあるので、地盤が良い場所とはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●最大約1.7mの浸水可能性が指摘されています。
●対象地は、昔の小石川流域に位置しているため、想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2005年5月竣工のSRC造地下1階地上15階建です。
●施工会社は、当時中堅ゼネコンクラスであった「東海興業」です。
●東海興業は、1997年7月に会社更生法を申請、2005年3月に更生手続きが終結したものの、2013年4月に民事再生法を申請することとなっています。本件建物の施工期間は、更生手続きが終了する時期なので、特に問題視する点はないと判断します。
●建物は、上から見ると北に細く出っ張っている部分があります。少し複雑な形であり、シンプルな形状の建物と比較すると、多少の損傷リスクを認めます。

 接面道路

●西側都道(幅員約18m)、北側区道(幅員約9m)、東側私道の3本の道路と接面している3方路地です。東西の道路の接面部分は、敷地後退をして歩道を整備しています。
●都道と接面しているので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「小石川1丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、小石川1丁目は39件となっており、治安は“5段階で3番目のレベル”です。

 本マンションの総評

●沖積層エリアで、表層地盤増幅率がかなり高く、近隣のボーリング調査もあまり良くありません。
●昔の川筋に位置し、約1.7mの浸水可能性が指摘されています。
●少し複雑な形状なので、多少の建物損傷リスクを認めます。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒沖積層エリアで、表層地盤増幅率がかなり高く、近隣のボーリング調査も良くないため、地盤リスクを感じる場所です。昔の川筋に位置し、約1.7mの浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクも顕在です。建物も、少々複雑な形状です。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル３”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。