【防災力:3】ザ・ライオンズ上野の森

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることができる不動産なのか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ザ・ライオンズ上野の森

 

1.大地震が発生しても安全か

地震に強いとはいえない

対地震 Level  3/5 (被災リスク有)
地盤ハザード [3/5]「沖積層」に該当
地盤増幅率 [2/5]標準的
ボーリング [2/5]良いとはいえない
建物 [4/5]概ねシンプルな形状
【対地震の評価】
地盤
ボーリング調査から、地中深くで少し柔らかい地層となることが把握できるので、地盤が良いとはいえません
建物
縦長ですが、概ねシンプルな形状なので、地盤を切り離して考えた場合、建物自体に大きな損壊リスクはないと判断します。
〔対地震総評〕
地盤リスクがないとはいえない場所に建つ縦長形状の建物です。大地震時に建物が損傷するリスクがないとはいえません。

[所在地] 〒113-0031 東京都文京区根津2丁目1−16

標高・地形

標高 約5m~6m
地形 暗渠となっている藍染川流域の谷底低地


※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

地盤ハザード(災害危険)エリア

液状化 該当なし
沖積層 堆積エリアに該当
埋没谷 該当なし
急傾斜等 該当なし

最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

表層地盤増幅率

表層地盤増幅率 1.64

標準的な数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。


※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

ボーリング調査

敷地内にある公開されたボーリング調査地点では、
深度6m弱でN値10を超え、これ以降N値10を下回る地層はありません。
深度14m過ぎにN値40を超えますが、深度20mほどにN値12と少し柔らかい地層がはいります。
柱状図の表記が深度20mまでしかないので、この少し柔らかい地層がこれ以降どのようになるのか把握できません。更に柔らかい地層となり連続するのであれば、大きな地盤リスクに繋がります。
近隣には、深度20mほどに柔らかい地層が入る地点はありませんが、これらも深度20mほどまでしか柱状図の表記がないため、深い地層の状態は把握できません。
少し離れた同地形(谷底低地)にある地点では、深い部分に少し厚く柔らかい地層が存在する場所もあります。
地中深く(深度20mほど)に少し柔らかい地層があり、周辺の地点からは、これが連続する可能性があることが把握できるので、地盤の良い場所とはいえません。

建物

築年 2008年3月竣工
構造 RC造地下1階地上19階建
施工会社 準大手ゼネコンの「戸田建設」
その他

低層棟は問題ありません。
タワー棟は、全体的にシンプルな形状なので、地盤に問題がなければ、大きな損壊リスクはないのではないかと思う反面、縦長な建物なので、地盤リスクがある場所ですと、損傷リスクがないとはいえません。

2.1000年に一度の大水害が発生しても安全か

対水害 Level  4/5 (大きな浸水リスクなし)
標高 約5m~6m
地形 暗渠となっている藍染川流域の谷底低地
浸水深 [内水氾濫等]約0.3m
【対水害の評価】
標高・地形
標高約5m~6m、東西の台地に挟まれ、暗渠である藍染川流域の谷底低地に位置します。
地形が「谷底低地」であるということは、昔から川が流れていた場所であるということです。
浸水深
敷地の一部に0.3mほどの浸水可能性が指摘されているにとどまります。
〔対水害総評〕
想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性のある立地ですが、浸水可能性の指摘が小さいので、大きな浸水リスクはないと判断します。


※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

3.その他の災害リスク

その他 Level  4/5 (大きな災害リスクなし)
接道状況 良好(3方路地)
系統連続性 良好
地域危険度 災害リスクが大きい地域
その他

接面道路

南側(幅員約7.5m)、西側(幅員約5m)、東側(幅員約4.8m~5.9m)の3本の区道と接面している3方路地です。
接道部分では、敷地後退をして歩道等を整備しています。
不忍通り(都道)と近接しているので系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「根津2丁目」の地域危険度は“4”(※)であり、災害リスクが大きい地域であるとされています。
木造住宅密集地域と近接しているため、万が一、この地域が火災になった場合には、火の粉が飛んでくる等のリスクが見込まれます。


※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2024年累計」を見ると、根津2丁目は16件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。

4.本マンションの総合評価

総合 Level  3/5
[対地震] Level  3/5 (被災リスク有)
[対水害] Level  4/5 (大きな浸水リスクなし)
[その他] Level  4/5 (大きな災害リスクなし)

地震リスク
地盤リスクがないとはいえない場所に建つ縦長形状の建物です。大地震時に建物が損傷するリスクがないとはいえません。
水害リスク
想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性のある立地ですが、浸水可能性の指摘が小さいので、大きな浸水リスクはないと判断します。
その他リスク
地域危険度測定調査で、災害リスクが大きい地域であるとされています。

⇒これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル3”とします。
(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。