物件名　ザ・トーキョータワーズ

[所在地] 〒104-0054 東京都中央区勝どき６丁目３−２

 標高・地形

●標高約2m～3m、湾岸の埋立地(大正時代～昭和初期に埋立)に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では、「液状化の可能性がある地域」に該当します。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.54”です。
●湾岸の埋立地エリアとしては良好な数値といえ、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

ボーリング調査

●敷地内に3か所ある公開されたボーリング調査地点では、
▼深度4m～7mほどでN値20以上の地層となります。
▼それ以降も、概ね固い地層が継続するので、地震時のリスクを感じるような地盤ではありません。
▼支持層に深度24mを超えても到達しない地点2つ、深度20m過ぎに到達する地点1つです。
▼地下水位の下に砂質の地層は存在しますが、本件マンションは「直接基礎」なので液状化の影響はほとんどないでしょう。(周辺のライフラインが損傷するような事態はあり得ますが)
●上述の通り、本件マンションは直接基礎で建てられています。
●ボーリング調査では、支持層の浅さは確認できませんでしたが、直接基礎を可能とする地盤であるようなので、大きな地盤リスクはないと判断します。

浸水リスク

●高潮により最大約0.9mの浸水可能性が指摘されています。
●河川の氾濫により0.5m未満の浸水可能性が指摘されています。
●対象地は、標高3m未満の湾岸の埋立地に位置します。
●昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態はあり得ます。

【高潮ハザードマップ】

※ [東京都港湾局] → [高潮リスク検索サービス]

【河川が氾濫した場合の浸水想定区域】

※重ねるハザードマップ (出典：「ハザードマップポータルサイト」)

 建物

●2008年2月竣工のRC造地下2階地上58階建です。
●施工会社は、スーパーゼネコンの「大成建設」及び「前田建設工業」の共同企業体です。
●縦長のタワー型高層マンションです。
●タワー型マンションは、防災面からは良い点がありません。万が一、施工不良があった場合には即大きな建物損壊リスクに繋がりますし、発災後にエレベーターが動かなくなると、高層階の住民は難儀するでしょう。防犯面等のメリットはありますが、本サイトは”防災”の観点からの評価になりますので、タワー型というだけでマイナス評価とします。
●直接基礎で制震構造を採用しているので、損壊リスクは低いですが、災害リスクは残ると判断します。

【参照】タワーマンションを防災面では評価しない理由(より詳細に)

 接面道路

●北東側で環二通り(幅員30m超)、北西側で清澄通り(幅員約43m)、南西側区道(幅員約12m)の3本の公道に接面する3方路地です。
●環二通り及び清澄通りに接面しているので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「勝どき6丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2024年累計」を見ると、勝どき6丁目は24件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。
●川と運河に囲まれた立地です。大地震や大水害で、運河にかかる橋が損傷するなど、橋の通行に支障が生じる事態となると、避難や救助が遅れる可能性があります。

 本マンションの総評

●「液状化の可能性がある地域」及び「沖積層の堆積エリア」に該当する、湾岸の埋立地に位置します。
●ボーリング調査で、支持層が浅いことは確認できませんでしたが、本件マンションは直接基礎で施工されているので、大きな地盤リスクはないと判断します。
●高潮で約0.9m等の浸水可能性が指摘されています。
●制震構造を採用していますが、タワー形状の高層建物なので、災害リスクは残ると判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。
●どこに向かうにも橋を渡る必要がある立地です。大災害の際に、橋の通行に支障が生じると、災害リスクが高まります。

⇒「直接基礎」を可能とする地盤であるようなので、大きな地盤リスクはないと判断します。高潮で約0.9mの浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクを計上します。制震構造ですが、タワー形状の高層建物なので、災害リスクは残ると判断します。更に橋の通行に支障が生じると災害リスクが増加する立地であることを考慮し、防災力を“レベル３”とします。 (５段階評価で５が最も安全)

[評価時点：2025年4月]