「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ザ・パークハウス杉並和田

[所在地] 〒166-0012 東京都杉並区和田１丁目１９−１１

 標高・地形

●標高29mほどの、神田川流域の谷底低地に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に敷地の一部が含まれています。
●敷地は、12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.42～1.47”です。
●都区内では低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6″以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●南西方にある調査地点では、深度2mほどでN値10を超え、深度4m～5mでN値20を超えるなど表層面は固いですが、深度30mを超えてもN値30前後の層が続いています。
●南東方にある調査地点では、深度10mほどで支持層となり得るN値50超の固い地層となりますが、深度20mを超えた辺りでN値30前後の地層となります。
●地下水位は比較的浅いのですが、砂質の地層は少ないので、液状化の可能性は低いのではないかと考えます。
●また、埋没谷の影響とみられる地層も把握できますが、N値があまり低くないので、地盤に与える影響は低いと判断します。
●マンション用地として良い場所とは言い切れない部分もありますが、地震の際に揺れが大きくなるような地盤ではないと推察します。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●最大約2.2mの浸水可能性が指摘されています。
●対象地は、赤い線で表示される「神田川が氾濫した場合の浸水区域」内に位置し、神田川の河岸と標高差がほとんどありません。
●想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性がある立地です。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2013年8月竣工の中層RC造建物(地上7階建)です。
●施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」です。
●中層RC造建物なので、損壊リスクは低いでしょう。

 接面道路

●北側(幅員約6.5m)、東側、南側の3本の区道に接面する3方路地です。
●東側及び南側接面道路は、中野区の道路となりますので、幅員の詳細は不明ですが、緊急車両の通行に支障をきたすような狭い道路ではありません。
●また、接道部分では、敷地後退をして歩道が整備されています。
●中野通りへのアクセスは容易なので系統連続性は良好と判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「和田1丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域とされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、和田1丁目は29件となっており、治安は“5段階で3番目のレベル”です。

 本マンションの総評

●谷底低地ですが、表層地盤増幅率は良好です。
●近隣のボーリング調査結果から、深刻な問題は見出せませんでした。
●神田川の氾濫浸水区域内で、最大2.2mの浸水可能性が指摘されています。
●中層RC造建物であり、損壊リスクは低いでしょう。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒表層地盤増幅率は良好で、近隣のボーリング調査にも深刻な問題はなかったので、大きな地盤リスクはないと判断します。神田川の氾濫浸水区域内で、約2.2mの浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクは大きいです。よって、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。