【防災力:3】ザ・パークハウス日本橋蛎殻町レジデンス

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ザ・パークハウス日本橋蛎殻町レジデンス

[所在地] 〒103-0014 東京都中央区日本橋蛎殻町1丁目12−4

防災力 Level 3
地盤 []液状化、ボーリング調査が良くない
浸水 []洪水0.5m~3m未満
建物 []シンプルな形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高2mほど、東京東部の低地帯に位置します。
東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では、「液状化の可能性が高い地域」に含まれています。
対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]


※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.55”です。
都区内では標準的な数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内にある公開されたボーリング調査地点では、
深度10m前後までN値0を含む非常に柔らかい地層が続きます。
それ以降、一旦固い地層となりますが、深度24m~29mほどにN値10未満のやや柔らかい地層が存在します。
支持層の深さは、30mほどのようです。
地下水位の下に砂質の地層が広がっているので、液状化の可能性は高いです。
周辺の地点も、概ね同様の地盤で、支持層の深さは28m~33mほどのようです。
表層面が非常に柔らかく、深度20m過ぎにやや柔らかい地層が存在し、液状化の可能性も高いので、地盤の良い場所とはいえません。

浸水リスク

荒川・隅田川等の氾濫により0.5m~3m未満の浸水可能性が指摘されています。
対象地の標高は、隅田川河岸とほとんど差がなく、日本橋川の河岸よりも低いです。
昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態はあり得ます。

【荒川・隅田川等が氾濫した場合の浸水想定区域】

※重ねるハザードマップ (出典:「ハザードマップポータルサイト」)

 建物

2013年9月竣工のRC造地下1階地上14階建です。
施工会社は、マンション建設に実績のある「NIPPO」です。
シンプルな形状なので、建物自体の損壊リスクは低いでしょう。

【参照】耐震等級“1”のマンションは震度7に耐えられない?

 接面道路

北西側(幅員約15m)、南西側(幅員約8m)、南東側(幅員約5m)の3本の区道に接面する3方路地です。
北西側接面道路は片側一車線が整備されており、周辺にある幹線道路との接続は容易なので、系統連続性は良好と判断します。
接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「日本橋蛎殻町1丁目」の地域危険度は“2”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、日本橋蛎殻町1丁目は20件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。

 本マンションの総評

「液状化の可能性が高い地域」及び沖積層エリアに該当する、東京東部の低地帯に位置します。
ボーリング調査でも、地盤の良い場所ではないことが把握されます。
洪水で0.5m~3mの浸水可能性が指摘されています。
シンプルな形状なので、建物自体の損壊リスクは低いでしょう。
接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

「液状化の可能性が高い地域」及び沖積層エリアに該当する低地に位置し、ボーリング調査も良い結果ではないので、地盤リスクがそれなりにある場所です。洪水で0.5m~3mの浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクも顕在です。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル3”とします。 (5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。