「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[所在地] 〒177-0044 東京都練馬区上石神井４丁目２８−１４

 標高・地形

●標高約50m～53mの台地に位置します。
●敷地の一部に標高50mほどの箇所がありますが、敷地に大きな高低差があるようには見えず、敷地全体への影響は大きくないものと判断します。
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.52～1.56″です。
●都区内では比較的低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●南東方にある調査地点では、表層面のN値が20を超え、深度8m～9mほどにN値4～5の少し柔らかい地層を挟むものの、深度10mほどで支持層となるようです。
●表層面が固い地層で、支持層も浅いと推定されるので、マンション適地です。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の周縁部に約0.1mの浸水可能性が指摘されていますが、地形や標高から見て、敷地全体に大きな影響はないものと判断します。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2015年1月竣工の低層RC造建物(地下1階地上3階建)です。
●施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「木内建設」です。
●低層RC造建物なので、損壊リスクは低いです。

 接面道路

●北側(幅員約7m)、西側(幅員約5.5m～6.1m)の2本の区道に接面する2方路地です。
●幹線道路まで直線的にアクセスできる道路はないので、系統連続性は普通とします。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「上石神井4丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、上石神井4丁目は13件となっており、治安は“5段階で2番目に安心なレベル”です。
●敷地の南側で西武新宿線の線路と隣接しており、電車の音が騒がしく感じる可能性があります。

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率が比較的良好な台地です。
●周辺のボーリング調査は良好です。
●大きな浸水リスクはないでしょう。
●低層RC造建物なので、損壊リスクは低いです。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

⇒表層地盤増幅率が比較的良好な台地に位置し、ボーリング調査も良好なので、地盤リスクは低いでしょう。その場所に建つ低層RC造建物なので、損壊リスクも低いです。その他のリスクも低いので、防災力を“レベル５”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。