【防災力:5】ザ・パークハウス恵比寿南

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ザ・パークハウス恵比寿南

[所在地] 〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南2丁目30−1

防災力 Level 5
地盤 []埋没谷エリアだが、表層地盤増幅率は良好
浸水 []浸水可能性の指摘なし
建物 []建物形状が少し複雑
火災 []系統連続性は普通
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約27m~29mの台地に位置します。
対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.38”です。
都区内で優良レベルであり、上の記述とは矛盾しますが、地震の際の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
西方にある類似地形(台地)に存する調査地点では、深度10mほどでもN値2ほどの柔らかい地層が挟まるようです。その後、少し固い層となりますが、深度15mほどにもN値10未満の地層があります。
当該地点には埋没谷の影響が見て取れますが、この1ヶ所しか参考になる調査地点がないことから、地盤リスクの判断としては重視しません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。
※敷地内及び近隣に新たなボーリング調査地点が公開された場合には、地盤リスクの評価を見直す可能性があります。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2019年7月に竣工した中層RC造建物(地下2階地上9階建)です。準大手ゼネコンの「西松建設」です。
建物は、少々複雑な形をしていますが、全体的にはどっしりとした形状の中層RC造建物なので、大きな建物損壊リスクはないものと判断します。

 接面道路

南東側(幅員約15m)、北西側(幅員約6m)、南西側(幅員約8.2m)、南側(幅員約4m)の3本の区道に接面する4方路地です。南東側以外の接面道路の敷地側は敷地後退をして歩道を整備しています。
北西側接面道路は、エントランスを出て北東方に向かうと幅員4m未満の箇所があります。北西に延びる道路を通れば幅員約8mを維持できますが、幹線道路へ直線的にはアクセスできないため、系統連続性は普通と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「恵比寿南2丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に対して強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、恵比寿南2丁目は5件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。
ただ、隣接する「恵比寿南1丁目」「恵比寿西1丁目」では侵入窃盗も発生していることから注意は必要です。

 本マンションの総評

埋没谷の範囲に該当しますが、表層地盤増幅率は良好です。
周辺のボーリング調査には埋没谷の影響が見て取れますが、少し離れた1ヶ所しか参考になる調査地点がないことから、重視しません。
浸水可能性は指摘されていません。
建物は、少し複雑な形をしていますが、全体的にはどっしりとした形状の中層RC造建物なので、大きな建物損壊リスクはないと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いと判断します。

埋没谷の範囲に該当しますが、表層地盤増幅率が良好なので、大きな地盤リスクはないものと判断します。その他のリスクも低いことから、防災力を“レベル5”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。