【防災力:4】桜プレイス

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 桜プレイス

[所在地] 〒171-0033 東京都豊島区高田2丁目4−25

防災力 Level 4
地盤 []表層地盤増幅率が優良レベル
浸水 []氾濫浸水区域内で、約2.4mの浸水可能性
建物 []免震構造
火災 []系統連続性は普通
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約9m~10mの谷底低地です。すぐ南側を神田川が流れています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.36”となっています。
都区内で優良レベルであり、地震の際の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地北西部にある公開されたボーリング調査地点では、
深度4mほどでN値30を超えます。
深度19mほどまでN値30前後の地層が続き、深度約21m~24mではN値21~26の少し柔らかい地層となります。
深度25mほどで支持層に到達するようです。
周辺の複数の調査地点では、数mの深さでN値50超の固い地層となる場所が多いようですが、少し深いところに少し柔らかい地層があるようです。
支持層は深いですが、表層面から固い地層となりますので、地震の際に大きく揺れるリスクは小さい場所だと思われます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約2.4mの浸水可能性が指摘されています。
敷地は、赤線で表示される「神田川が氾濫した場合の浸水区域」に含まれており、予想外の大雨が降った場合などには、想定を超える浸水被害が発生する恐れは否めません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2012年3月竣工のRC造地下1階地上13階建です。施工会社は、スーパーゼネコンの「鹿島建設」です。
建物には「免震構造」が採用されており、損壊リスクは低いでしょう。

 接面道路

北東側(幅員約6m)、南東側(幅員約4.3m~4.5m)、南西側(幅員約4.2m~5.1m)、西側(幅員約4m)の4本の区道と接面する4方路地です。接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
新目白通りとの接続には、幅員4mの橋を渡る必要があり、明治通りへの接続には、都電荒川線の踏切を渡る必要があります。どちらも、通行に支障があるような道路ではありませんが系統連続性は普通と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回)(令和4年9月公表)」によると、「高田2丁目」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に対して比較的安全な地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、高田2丁目は18件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率が優良レベルで、ボーリング調査も問題ありません。
「神田川が氾濫した場合の浸水区域」に含まれており、想定を超える浸水被害の可能性があります。
スーパーゼネコンが施工した免震構造の建物であり、建物損壊リスクは低いでしょう。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いでしょう。

表層地盤増幅率が優良レベルで、ボーリング調査にも問題がないので、地盤リスクは低いでしょう。スーパーゼネコンが施工した免震構造の建物なので、建物損壊リスクも低いです。ただ、敷地は「神田川が氾濫した場合の浸水区域」に含まれており、浸水リスクは大きいです。よって、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

 その他

防災面とは無関係ですが、本物件は「定期借地権マンション」です。定期借地権マンションのマイナス面については、こちら↓をご参考にしてください。

「定期借地権マンション」は嫌いですか?
https://property-analysis.org/fixed-term_land_lease_mansion/

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。