「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　プレミスト大山

[所在地] 〒173-0014 東京都板橋区大山東町６０−２

 標高・地形

●標高32mほどの台地に位置します。
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.54”です。
●都区内では比較的低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●北東側隣地にある調査地点では、表層面でN値3以上あるのですが、深度10mまでの表記しかなく、それより下の地盤情報が把握できません。
●少し離れたところにある調査地点では、表層面でN値1～2の柔らかい地層があり、深度20m台に埋没谷のようなN値10以下の少し柔らかい地層が続いています。支持層に到達するのは、深度34m超のようです。
●隣地の調査地点から推測するに、表層面に問題はなさそうですが、埋没谷のような地盤が見られ、支持層も深い可能性があるので、マンション用地として良い場所とはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？(対象地は「埋没谷エリア」に該当しませんが、参考まで。

浸水リスク

敷地の周縁部に約0.1mの浸水可能性が指摘されていますが、地形や標高から見て、敷地全体に大きな影響はないものと判断します。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2012年6月竣工のRC造地上15階建です。
●施工会社は、中堅ゼネコンの「鴻池組」です。
●建物は、少し縦長で、上から見るとL字のような形状です。ただ、全体的にリスクを感じるほどの複雑さはありません。大きな建物損壊リスクはないと判断します。

 接面道路

●北西側都道(幅員約20m)、東側区道(幅員約4m)、西側私道の3本の道路に接面する3方路地です。都道以外の接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
●都道に接面しているので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「大山東町」の地域危険度は”２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、大山東町は56件となっており、治安は“5段階で最悪レベル”です。
●東武東上線の線路が近接しているので、騒がしく感じる可能性があります。

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率に問題がない台地です。
●周辺のボーリング調査はあまり良い結果ではありません。
●大きな浸水リスクはないでしょう。
●大きな建物損壊リスクもないでしょう。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

⇒周辺のボーリング調査はあまり良い結果ではありません。埋没谷エリアと似たような特徴の地盤も見受けられ、地盤リスクは無視できません。他のリスクは低いので、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。