「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　プレミスト東銀座築地アークコート

[所在地] 〒104-0045 東京都中央区築地７丁目８−３

 標高・地形

●標高約2ｍ～3m、隅田川河口付近の埋立地に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では、「液状化の可能性がある地域」に含まれています。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.47～1.69”です。
●敷地の大部分は、1.47のメッシュに含まれています。
●都区内では低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内にある公開されたボーリング調査地点では、
▼深度13m過ぎまでN値0の非常に柔らかい地層が存在します。
▼それ以降、深度17m余りでN値10を超え、深度23m余りでN値50超となります。
▼柱状図の表記が26mまでしかなく、支持層の深さは把握できません。
●周辺にある複数の地点では、
▼深度13m過ぎまでN値0の非常に柔らかい地層が続きます。
▼支持層の深さは、22m～25mほどのようです。
▼地下水位の下に砂質の地層が存在しているので、液状化の可能性は否定できません。
●深度13m過ぎまで非常に柔らかい地層があり、液状化の可能性もあるので、地盤の良い場所とはいえません。

浸水リスク

●高潮により最大約1.6mの浸水可能性が指摘されています。
●雨水出水により最大約0.7mの浸水可能性が指摘されています。
●荒川・隅田川等の氾濫により0.5m～3m未満の浸水可能性が指摘されています。
●対象地は、昔の運河沿いといっていい立地であり、かつ隅田川の河岸より標高が低いくらいです。
●昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態はあり得ます。

【高潮ハザードマップ】

※ [東京都港湾局] → [高潮リスク検索サービス]

【隅田川等の氾濫】

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

【荒川・隅田川等が氾濫した場合の浸水想定区域】

※重ねるハザードマップ (出典：「ハザードマップポータルサイト」)

 建物

●2021年3月竣工のRC造地下1階地上14階建です。
●施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」です。
●上から見ると、台形状の建物ですが、全体的にはどっしりとした形状なので、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。

【参照】耐震等級“１”のマンションは震度７に耐えられない？

 接面道路

●南東側区道(幅員約15m)、北東側区道(幅員約8m)、北西側区道(幅員約5m)、南西側私道の4本の道路と接面する4方路地です。
●接道部分では、敷地後退をして歩道等を整備しています。
●晴海通り(都道)との接続は容易なので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「築地7丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、築地7丁目は16件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●隅田川河口付近のの埋立地に位置し、「液状化の可能性がある地域」及び「沖積層の堆積エリア」に該当します。
●敷地の大部分は、表層地盤増幅率が良好なメッシュに含まれます。
●ボーリング調査では、深度13m過ぎまで非常に柔らかい地層が存在し、液状化の可能性があることが把握できます。
●高潮で約1.6m、洪水で0.5m～3m等の浸水可能性等が指摘されています。
●全体的にはどっしりとした形状なので、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒ボーリング調査で、深度13m過ぎまで非常に柔らかい地層が存在し、液状化の可能性もあることが把握されるので、地盤リスクは大きいです。高潮で約1.6m、洪水で0.5m～3m等の浸水可能性が指摘されるなど、浸水リスクも顕在です。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル３”とします。 (５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。