物件名　コスモ東京ベイタワー

[所在地] 〒104-0054 東京都中央区勝どき５丁目１２−４

 標高・地形

●標高約3m、湾岸の埋立地(昭和の高度成長期に埋立)に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では、「液状化の可能性が高い地域」に該当します。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.51”です。
●湾岸の埋立地エリアとしては良好な数値といえ、地震時の揺れを小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●近隣の調査地点では、
▼深度8m～12mでN値50超となるようです。
▼深度18mほどや27mほどに少し柔らかい地層が挟まる地点があります。
▼支持層の深さは、18m～33mほどのようです。
▼地下水位の下に、砂質の地層が存在するので、液状化の可能性は否定できません。
●支持層がそれなりに深い可能性があるので、地盤の良い場所とはいえませんが、比較的浅いうちに固い地層となるので、地震時に大きく揺れるような地盤ではないように思えます。
※本件マンションの建物は地下2階まであり、非常に柔らかい地層部分には基礎杭がないと判断します。

浸水リスク

●高潮により最大約0.1mの浸水可能性が指摘されています。
●河川の氾濫により0.5m未満の浸水可能性が指摘されています。
●対象地は、標高3mほどの湾岸の埋立地に位置します。
●昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態はあり得ます。

【高潮ハザードマップ】

※ [東京都港湾局] → [高潮リスク検索サービス]

【河川が氾濫した場合の浸水想定区域】

※重ねるハザードマップ (出典：「ハザードマップポータルサイト」)

 建物

●2000年10月竣工のRC造地下2階地上26階建です。
●施工会社は、スーパーゼネコンの「竹中工務店」です。
●縦長のタワー型マンションです。
●タワー型マンションは、防災面からは良い点がありません。万が一、施工不良があった場合には即大きな建物損壊リスクに繋がりますし、発災後にエレベーターが動かなくなると、高層階の住民は難儀するでしょう。防犯面等のメリットはありますが、本サイトは”防災”の観点からの評価になりますので、タワー型というだけでマイナス評価とします。

【参照】タワーマンションを防災面では評価しない理由(より詳細に)

 接面道路

●北東側区道(幅員約10.9m)に接面する中間画地です。
●周辺の都道との接続は容易なので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「勝どき5丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2024年累計」を見ると、勝どき5丁目は30件となっており、治安は“5段階で3番目のレベル”です。
●川と運河に囲まれた立地です。大地震や大水害で、運河にかかる橋が損傷するなど、橋の通行に支障が生じる事態となると、避難や救助が遅れる可能性があります。

 本マンションの総評

●「液状化の可能性が高い地域」及び「沖積層の堆積エリア」に該当する、湾岸の埋立地に位置します。
●ボーリング調査では、地中深くに柔らかい地層が挟まる可能性があるものの、地盤に深刻な問題はないように見えます。
●浸水可能性として指摘される数値は低いものの、標高の低い湾岸の埋立地であることから、浸水リスクがないとはいえません。
●タワー形状の建物なので、相応の災害リスクがあると判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。
●どこに向かうにも橋を渡る必要がある立地です。大災害の際に、橋の通行に支障が生じると、災害リスクが高まります。

⇒ボーリング調査に深刻な問題はないようにみえるものの、支持層がそれなりに深い可能性があるので、多少の地盤リスクを認めます。標高3mほどの湾岸の埋立地なので、浸水リスクがないとはいえません。タワー形状の建物なので、相応の災害リスクを見込みます。更に橋の通行に支障が生じると災害リスクが増加する立地であることを考慮し、防災力を“レベル３”とします。 (５段階評価で５が最も安全)