「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　パークハウスセントリエ

[所在地] 〒162-0056 東京都新宿区若松町３１−３

 標高・地形

●標高34mほどの台地に位置します。
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。
●若松町付近は、1923年の関東大震災の際、推定震度が「５弱」と比較的揺れが抑えられた場所だったと推定されています。(参考資料：武村雅之名古屋大学教授「1923年関東地震による東京都中心部(旧15区内)の詳細震度分布と表層地盤構造」)

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.41～1.53”です。
●都区内では低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺ある調査地点では、
▼表層はN値4以上あるようです。
▼それ以降徐々に固い地層となりますが、支持層の深さは把握できません。
▼一番深い部分まで表記のある地点で、深度約28mからN値50超の地層が連続していますが、深度31mまでの表記しかないので、この地層が支持層となるか分かりません。
●支持層が深いので、マンション用地としてはあまり良い場所ではありませんが、柔らかい地層も少ないので、地震時に揺れが大きくなるリスクは感じません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に約0.1mの浸水可能性の指摘がありますが、地形や標高から見て、全体に大きな影響を与えることはないものと判断します。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2007年3月に竣工したSRC造建物(地上14階建)です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「フジタ」です。
●本件建物の建設時期は、バブル崩壊で経営難に陥ったフジタが再建中の時期と重なります。
●ただ、経営難の時期に比べれば、再建中の方がまともな仕事が期待できると思いますし、新築時のデベロッパーである三菱地所の監理能力も含めて、特に問題がないと判断します。
●敷地形状がいびつなため、細長い建物を2棟建て、エキスパンションジョイントで繋げています。
●横長のシンプルな形状の建物と比較すると、大地震の際、建物が損傷する可能性は多少高くなると考えます。

 接面道路

●南東側で区道(幅員約16.3m)、北側(幅員約2.8m～4m)の2本の区道に接面する2方路地です。
●明治通りや外苑東通りへのアクセスは容易であり、系統連続性は良好です。
●南東側接面道路は「東京都市計画道路 放射第25号線」に指定され、整備が進められています。完了しますと、幅員約30mの道路となります。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「若松町」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、若松町は20件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率が良好な台地に位置します。
●ボーリング調査は、良くはないですが、深刻な問題も見られません。
●大きな浸水リスクはないと判断します。
●縦長形状の建物を2棟連結しており、大きな地震の際には建物が損傷する可能性があります。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒大地震の際に大きく揺れるほどの地盤リスクはないと思いますが、マンション用地としては少し心許ない地盤です。そんな場所に建つ縦長の建物なので、多少の損傷リスクを認めます。浸水リスク及び火災リスクは低いので、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。