【防災力:4】パークホームズ南麻布ザ・レジデンス

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 パークホームズ南麻布ザ・レジデンス

[所在地] 〒106-0047 東京都港区南麻布2丁目3

防災力 Level 4
地盤 []表層地盤増幅率及びボーリング調査が良好
浸水 []氾濫浸水区域内で、約0.6mの浸水可能性
建物 []全体的にはシンプルかつどっしりとした形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約6m~7mの谷底低地に位置します。
対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。
対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.5”です。
都区内では比較的低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
周辺にある複数の調査地点では、
表層面は、N値0~2の非常に柔らかい地層が続きます。
深度10mほどで支持層に到達する地点が多いようです。
表層面は非常に柔らかい地層ですが、支持層が比較的浅いので、マンション用地として問題のない場所であると判断します。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約0.6mの浸水可能性が指摘されています。
対象地は、赤い線で示される「古川が氾濫した場合の浸水区域」内に位置するので、想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2013年10月竣工のRC造地上14階建です。
施工会社は、スーパーゼネコンの「清水建設」です。
建物は、上から見ると中心部分が吹き抜けになっているO字型ですが、全体的にはシンプルかつどっしりとした形状であり、損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

北側(幅員約4.3m~5m)、東側(幅員約3.7m~3.9m)、南側(幅員約5.3m~6.4m)の3本の区道に接面する3方路地です。接道部分では、敷地後退をして歩道等を整備しています。
国道1号線に繋がる麻布通り(都道)との接続は容易なので、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「南麻布2丁目」の地域危険度は”2”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、南麻布2丁目は16件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。

 本マンションの総評

沖積層及び埋没谷の範囲に該当しますが、表層地盤増幅率に問題がなく、ボーリング調査も良好です。
古川の氾濫浸水区域内に位置し、約0.6mの浸水可能性が指摘されています。
全体的にはシンプルかつどっしりとした形状の建物であり、損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

表層地盤増幅率及びボーリング調査が良好なので、地盤リスクは小さいと判断します。古川の氾濫浸水区域内に位置し、約0.6mの浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクは顕在です。その他のリスクは低いので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

 その他

防災面とは無関係ですが、本物件は「定期借地権マンション」です。定期借地権マンションのマイナス面については、こちら↓をご参考にしてください。

「定期借地権マンション」は嫌いですか?
https://property-analysis.org/fixed-term_land_lease_mansion/

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。