【防災力:4】パークホームズ南麻布ザレジデンス

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 パークホームズ南麻布ザレジデンス

[所在地] 〒106-0047 東京都港区南麻布2丁目3

防災力 Level 4
地盤 []マンション用地として問題ない
浸水 []氾濫浸水区域内
建物 []全体的にはシンプルかつどっしりとした形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約6m~7mの谷底低地です。
対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。
対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.5”となっています。
都区内では比較的低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
周辺にある複数の調査地点では、
表層面は、N値0~2の非常に柔らかい地層が続きます。
深度10mほどで支持層に到達する地点が多いようです。
表層面は非常に柔らかい地層ですが、支持層が深くないので、マンション用地として問題のない場所であると判断します。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約0.6mの浸水可能性が指摘されています。
対象地は、赤い線で示される「古川が氾濫した場合の浸水区域」内に位置するので、予想外の大雨が降った場合には、想定を超える浸水被害が発生する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2013年10月竣工のRC造地上14階建です。施工会社は、スーパーゼネコンの「清水建設」です。
建物は、上から見ると中心部分が吹き抜けになっているO字型ですが、全体的にはシンプルかつどっしりとした形状であり、建物損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

北側(幅員約4.3m~5m)、東側(幅員約3.7m~3.9m)、南側(幅員約5.3m~6.4m)の3本の区道に接面する3方路地です。接道部分では、敷地後退をして歩道等を整備しています。
国道1号線に繋がる麻布通り(都道)との接続は容易なので、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「南麻布2丁目」の地域危険度は”2”(※)となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、南麻布2丁目は24件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

沖積層及び埋没谷の範囲に該当しますが、表層地盤増幅率に問題がなく、ボーリング調査も悪くありません。
古川の氾濫浸水区域内に位置するので、想定外の浸水被害があり得ます。
スーパーゼネコンが施工した中層RC造建物であり、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

表層地盤増幅率に問題がなく、ボーリング調査も悪くないので、地盤リスクは小さいと判断します。古川の氾濫浸水区域内に位置するので、浸水リスクは顕在です。その他のリスクは低いので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

 その他

防災面とは無関係ですが、本物件は「定期借地権マンション」です。定期借地権マンションのマイナス面については、こちら↓をご参考にしてください。

「定期借地権マンション」は嫌いですか?
https://property-analysis.org/fixed-term_land_lease_mansion/

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。