【防災力:4】ザ・ライオンズ上野の森

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ザ・ライオンズ上野の森

[所在地] 〒113-0031 東京都文京区根津2丁目1−16

防災力 Level 4
地盤 []沖積層、ボーリング調査がいま一つ
浸水 []大きな浸水リスクなし
建物 []全体的にシンプルな形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約5m~6m、現在は暗渠となっている藍染川流域の谷底低地に位置しています。
対象地は最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.64”です。
都区内の武蔵野台地エリアでは標準的な数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地の西側にある公開されたボーリング調査地点では、
深度5m過ぎまでN値1の非常に柔らかい層があります。
深度6m過ぎから少しずつ固くなり最大N値50となりますが、深度20mほどでN値12と少し柔らかくなります。
周辺の地点を含めて支持層までの表記がなく、支持層の深さは把握できません。
表層面が柔らかく、支持層が深いので、地盤の良い場所とはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

東西の台地に挟まれた、暗渠となっている藍染川流域の谷底低地に位置しますが、敷地の一部に0.3mほどの浸水可能性が指摘されているにとどまります。
地形が「谷底低地」であるということは、昔から川が流れていた場所であるということです。
このような場所で、予想を超える大雨が降った場合には、ハザードマップの想定を超える浸水被害があり得ます。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2008年3月竣工のRC造地下1階地上19階建です。施工会社は、準大手ゼネコンの「戸田建設」です。
低層棟は問題ありません。タワー棟も、少し縦長ですが、全体的にシンプルな形状なので、大きな建物損壊リスクはないと判断します。

 接面道路

南側(幅員約7.5m)、西側(幅員約5m)、東側(幅員約4.8m~5.9m)の3本の区道と接面している3方路地です。
不忍通り(都道)と近接しているので系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「根津2丁目」の地域危険度は“4”(※)となっており、災害リスクが大きい地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、根津2丁目は9件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率が標準的な谷底低地に位置します。
沖積層の堆積エリアに該当し、周辺のボーリング調査も良いとはいえません。
浸水リスクは顕在ですが、大きな被害にはならないでしょう。
概ねシンプルな形状の建物であり、大きな建物損壊リスクはないと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

沖積層の堆積エリアに該当し、周辺のボーリング調査も良くはないので、地盤リスクをある程度認めます。暗渠となっている藍染川流域の谷底低地に位置することから、浸水リスクもないとはいえません。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。