「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　パークホームズ小石川

[所在地] 〒112-0002 東京都文京区小石川２丁目２５−１０

 標高・地形

●標高6m～7mほどの谷底低地に位置します。
●昭和初期に埋められた小石川の跡に道路として整備された千川通り沿いに近接しています。敷地も昔の川筋に含まれます。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.93”です。
●都区内の武蔵野台地エリアではかなり高い数値であり、大地震時に震度7となる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺にある調査地点では、
▼表層は柔らかい地層があります。
▼深度20m過ぎまでN値20以下の地層が続きます。
▼柱状図の表記が25mまでしかなく、それまでに支持層が出現していないので、支持層の深さは把握できません。
●地下水位が2m弱と浅く、その下に砂質の地層が広がっている地点があるので、液状化の可能性もあります。
●深度20m過ぎまで、マンション用地としては柔らかい地層が続き、支持層が深く、液状化の可能性もあるので、地盤が良い場所ではありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●最大約1.3mの浸水可能性の指摘があります。
●昔の小石川流域なので、想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2004年2月竣工のRC造地上11階建です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「三井住友建設」です。
●建物形状は、上から見ると少々複雑な形をしており、シンプルな形状の建物と比較すると、建物の損傷リスクを認めます。

 接面道路

●西側(幅員約9.8m～10.1m)、北側(幅員約8.3m～9.6m)の2本の区道と接面している角地です。
●白山通り等へのアクセスは容易であり、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「小石川2丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、小石川2丁目は15件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●沖積層エリアで、表層地盤増幅率がかなり高く、周辺のボーリング調査も良くありません。
●昔の川筋に位置し、約1.3mの浸水可能性が指摘されています。
●建物は、少々複雑な形状なので、多少の建物損傷リスクを認めます。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒沖積層エリアで、表層地盤増幅率がかなり高く、周辺のボーリング調査も良くないため、地盤リスクは無視できません。昔の川筋に位置し、約1.3mの浸水可能性が指摘されていることから、浸水リスクは顕在です。建物も、少々複雑な形状をしていますので、損傷リスクを多少認めます。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル３”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。