「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　中落合パークホームズ

[所在地] 〒161-0032 東京都新宿区中落合３丁目６−４

 標高・地形

●標高35m前後の台地に位置しています。
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.48～1.5”です。
●都区内では低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●南東側接道付近にある柱状図では、
▼深度6mほどにN値2の柔らかい地層が挟まりますが、表層はN値3以上あるようです。
▼深度10mほどまでN値10未満の層が続きます。
▼深度約16m～18mにN値11ほどの地層があります。
▼深度20m過ぎにN値50超の地層に到達しますが、深度58mにもN値10の地層となります。
●深刻なリスクは感じませんが、深度10mほどまでN値10未満の地層が続き、深度十数mにもN値11の少し柔らかい地層がありますので、マンション用地として、あまり良い地盤とは言えません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2001年8月竣工のRC造地上15階建です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「熊谷組」です。
●建物は、北側と南側で高さが異なり、上から見ても複雑な形状をしています。シンプルかつどっしりとした形状の建物と比較すると、多少の損傷リスクを認めます。

 接面道路

●南東側都道(幅員約40m)、南西側区道(幅員約4m)、西側区道(幅員約5m)の3本の道路と接面している3方路地です。区道との接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
●山手通り(都道)に接面しているので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「中落合3丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、中落合3丁目は11件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。
●山手通り沿いであることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率が良好な台地です。
●隣接地のボーリング調査は、あまり良い結果ではありません。
●浸水可能性は指摘されていません。
●複雑な形状の建物であり、損傷リスクは多少あるものと判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒地盤リスクは、深刻なレベルの問題はないと思いますが、隣接地のボーリング調査があまり良くなかったので、多少認めます。更に、建物形状が複雑であることの損傷リスクも認め、合わせてマイナス１とし、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。