「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　南青山テラス常盤松フォレスト

[所在地] 〒107-0062 東京都港区南青山７丁目１

 標高・地形

●標高約22m～28m、台地及び谷底低地にまたがる傾斜地です。
●傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。コンクリートでガチガチに固めているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
●高低差約6mの傾斜地ですが、敷地内に建物を分散して配置しており、大規模な擁壁等の築造は視認できず、この高低差が大きな地盤リスクに繋がる可能性は低いと判断します。
●対象地は、12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震時の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.47～1.51″です。
●都区内では低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺の谷底低地に存する調査地点では、
▼深度16m過ぎまでN値10未満の、マンション用地としては柔らかい地層が続いています。
▼支持層の深さは、17m余りのようです。
▼地下水位の下に砂質の地層が存在するので、液状化の懸念があります。
●周辺の台地に存する調査地点では、
▼深度12m過ぎまでN値10未満の、マンション用地としては柔らかい地層が続いています。
▼深度13m余りで支持層となるようです。
●これらの地点に、埋没谷の影響とみられる地層はみられませんでした。
●本件マンションの公式ホームページに「地表から約16.7m〜約21.2mの砂礫層の支持地盤」との記載があります。
●少し深いところまで柔らかい地層が続くのは気掛かりですが、支持層がさほど深くないので、深刻な問題はないのではないかと推察します。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●敷地の一部に0.9mほどの浸水可能性が指摘されています。
●浸水可能性が指摘されている箇所は、昔、渋谷川支流の流域であったと推測される谷底低地に位置します。
●想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性のある立地です。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2006年2月竣工のSRC造地下1階地上13階建です。
●施工会社は、スーパーゼネコンの「大林組」です。
●なかなか複雑な形ですが、全体的にはどっしりとした形状なので、建物自体に大きな損壊リスクはないでしょう。

 接面道路

●南西側(幅員約11.7m)、東側(幅員約5.6m～6.2m)の2本の区道に接面する2方路地です。
●六本木通り(都道)との接続は容易なので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「南青山7丁目」の地域危険度は”２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、南青山7丁目は17件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。
●首都高速3号渋谷線及び六本木通り(都道)に近接していることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

●高台及び谷底低地にまたがる傾斜地に位置します。
●ボーリング調査からは、深刻な問題はみられません。
●昔の川筋に位置し、約0.9mの浸水可能性が指摘されています。
●全体的にはどっしりとした形状なので、建物自体に大きな損壊リスクはないでしょう。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒表層地盤増幅率が良好で、ボーリング調査でも深刻な問題はみられないので、地震時に揺れが大きくなるようなリスクは低いと判断します。また、傾斜地に位置しますが、大規模な擁壁の築造も視認できず、大きな傾斜地リスクもないと判断します。昔の川筋に位置し、約0.9mの浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクは顕在です。よって、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。