【防災力:4】ルピナス中野レジデンス

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ルピナス中野レジデンス

[所在地] 〒164-0013 東京都中野区弥生町1丁目43−15

防災力 Level 4
地盤 []埋没谷エリア、表層地盤増幅率が高い
浸水 []浸水可能性の指摘なし
建物 []2005年竣工の中層RC造建物
火災 []系統連続性は普通
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高34m~35mの台地に存します。
対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.71”となっています。
都区内の武蔵野台地エリアでは高い方の数値であり、地震の際の揺れが大きくなる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
西方の対象地と同地形(台地)にあるボーリング調査地点の柱状図では、深度8m過ぎまでN値4ほどの地層が続き、深度9m過ぎで一旦固い地層となった後、深度約11m~15mに埋没谷の影響とみられる窪みがあります。
N値自体は、さほど悪い数値ではありませんが、埋没谷の影響のある場所であることが見て取れます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2005年3月竣工の中層RC造建物(地上7階建)です。施工会社は、当時マンション開発・建設で急成長をしていた「スルガコーポレーション」です。
スルガコーポレーションは、反社会勢力との取引が取り沙汰され、2008年に民事再生法の適用を申請しました。本件建物を建設していた時期である2004年度は、会社として成長していた時期だと思いますので(2003年にも経営危機があったという話もあるので真相は不明ですが)、施工に問題はなかったのではないかと推察します。
また、建物の形状が複雑なようですが、各棟が独立しており、エキスパンションジョイントによって接続されているようにも見えます。エキスパンションジョイントで接続されているものと推定して、建物自体の損壊リスクは低いものと判断します。
※実際の建物の状況が把握できた場合には、評価が変わる可能性があります。

 接面道路

北側と南側の2本の区道に接面する2方路地です。中野区は、道路幅員をホームページで公開していないので、幅員の詳細は不明です。
リスク判定としては、北側接面道路は必要十分な幅員があり、南方にある都道(方南通り)までの経路において、車両の通行が困難なほど幅員が狭くなる箇所もないので、系統連続性は普通と判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「弥生町1丁目」の地域危険度は“3”(※)となっており、災害リスクがそれなりにある地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、弥生町1丁目は25件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

台地ですが、表層地盤増幅率は高いです。
周辺のボーリング調査結果から「埋没谷」の影響がある地盤だと推察されます。
浸水可能性は指摘されていません。
2005年竣工の中層RC造建物であり、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

表層地盤増幅率が高く、周辺のボーリング調査からも「埋没谷」の影響が見て取れるので、地盤リスクのある立地であると判断します。その他のリスクは低いので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。