【防災力:3】ルイシャトレ目黒不動前

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ルイシャトレ目黒不動前

[所在地] 〒141-0031 東京都品川区西五反田5丁目2−3

防災力 Level 3
地盤 []表層地盤増幅率が高い、沖積層、埋没谷
浸水 []目黒川流域で、最大2.1mほどの浸水可能性
建物 []1999年竣工のSRC造地上15階建
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約4.3m~5m、目黒川流域の「谷底低地」です。
また、対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。
更に、対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当します。こちらも、大地震の際の揺れが大きくなる可能性を示す兆候です。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.8”となっています。
都区内の武蔵野台地エリアではかなり高い数値であり、地震の際の揺れが大きくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと、地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
西方にある同地形(谷底低地)の公開されたボーリング調査地点の柱状図を見ると、深度7mほどまでは柔らかい地層ですが、その下には固い地層があるようです。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約2.1mの浸水可能性が指摘されています。
対象地の北東方には目黒川が流れており、予想外の大雨の際には、ハザードマップの想定を超える可能性も考えられます。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

1999年8月竣工のSRC造地上15階建です。施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「大豊建設」です。
建物の西側と東側で少しズレたような形状ですが、リスクを増すほどではないと判断します。建物自体の損壊リスクは低いと考えます。

 接面道路

北東側で都道(幅員約22m)、北西側で区道(幅員約4.3m)に接面する二方路地です。都道(山手通り)に接面しているので、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「西五反田5丁目」の地域危険度は“3”(※)となっており、災害リスクがそれなりにある地域であるとされています。
ただ、この判定は、西五反田5丁目を「台地」と判定しての判断となります。同じ西五反田5丁目でも、対象地は「谷底低地」なので、災害リスクは多少大きくなると考えた方が無難です。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、西五反田5丁目は28件となっており、治安は“5段階で3番目のレベル”となっています。
山手通り沿いであることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

目黒川流域の「谷底低地」であり、沖積層の堆積エリア及び埋没谷のエリアに該当します。表層地盤増幅率の数値も高いことから、地盤リスクは大きい場所であると推定されます。
約2.1mの浸水可能性が指摘されていますが、目黒川流域なので想定を超える水害もあり得ます。
建物は、1999年竣工のSRC造であり、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いです。

目黒川流域の「谷底低地」、沖積層エリア、埋没谷エリアに該当する上に表層地盤増幅率の数値も高いので地盤リスクは大きいと推察します。浸水リスクも顕在なので、防災力を“レベル3”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。