「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　リビオ初台アリアフォート

[所在地] 〒151-0061 東京都渋谷区初台２丁目３０−１

 標高・地形

●標高約31m～33m、東西の台地に挟まれた谷地状の切土地に位置します。
●対象地は、12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.58～1.64”です。
●都区内の武蔵野台地エリアでは標準的な数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●南東方にある同地形(切土地)の調査地点：
▼深度8m過ぎまでN値4以下の地層が続く上に、深度8mほどにN値2の柔らかい地層も挟まります。
▼その下で一旦少し固い地層となりますが、深度15m～19mほどで再度N値10未満の少し柔らかい地層となります。
▼支持層に到達するのは深度29m過ぎとなるようです。
●表層面も柔らかく、支持層も深いので、あまり良い地盤とはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2010年1月竣工のRC造地下1階地上14階建です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「安藤建設(現：安藤・間)」です。
●建物は、少し縦長で南西部の上階が欠けたような形ですが、全体的にはシンプルな形状なので、大きな損壊リスクはないと判断します。

 接面道路

●東側側都道(幅員約43m)、南側区道(幅員約3.7m～4m)の2本の道路に接面している角地です。
●山手通り(都道)沿いなので、系統連続性は良好と判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「初台2丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、初台2丁目は15件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。
●山手通り沿いなので、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

●埋没谷の範囲に該当する、谷地状の切土地です。
●近隣のボーリング調査はあまり良くありません。
●浸水可能性は指摘されていません。
●全体的にはシンプルな形状の建物であり、大きな損壊リスクはないと判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒埋没谷の範囲に該当する、谷地状の切土地で、近隣のボーリング調査もあまり良くない結果なので、地盤リスクは無視できません。浸水リスク、建物損壊リスク、火災リスクは低いので、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。