「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ライオンズガーデン新小岩

[所在地] 〒124-0025 東京都葛飾区西新小岩４丁目２１−２１

 標高・地形

●標高－1mほどの「海抜ゼロメートル地帯」に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では、「液状化の可能性が高い地域」に含まれています。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”2.21～2.32”です。
●非常に高い数値であり、大地震時に震度7となる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●北側で近接する調査地点では、
▼深度20m近くまでN値3以下の柔らかい地層が続いています。
▼深度30m過ぎまでN値10未満の地層が続きます。
▼支持層の深さは49m余りのようです。
▼地下水位の下に砂質の地層が広がっているので、液状化の可能性は高いです。
●周辺では、更に柔らかい地層が続き、支持層も深い場所が多いです。
●地中の深いところまで柔らかい地層が続き、液状化の可能性も高い、いわゆる「軟弱地盤」です。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●高潮により最大約4.5mの浸水可能性が指摘されています。
●荒川の氾濫では、3m～5m未満の浸水可能性が指摘されています。
●中川等の氾濫で、最大2.1mの浸水可能性が指摘されています。
●対象地は、荒川や中川と近接した「海抜ゼロメートル地帯」に位置します。
●昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態もあり得ます。

【高潮ハザードマップ】

※ [東京都港湾局] → [高潮リスク検索サービス]

【荒川等が氾濫した場合の浸水想定区域】

※重ねるハザードマップ (出典：「ハザードマップポータルサイト」)

【雨水出水(中川等の氾濫)】

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●1995年8月竣工のSRC造地上10階建です。
●施工会社は、中堅ゼネコンの「銭高組」です。
●概ねシンプルな形状なので、建物自体の損壊リスクは低いでしょう。
●ただ、建物が少し古くなってきているので、修繕等のメンテナンスがきちんと行われているかのチェックは必須です。

【参照】耐震等級“１”のマンションは震度７に耐えられない？

 接面道路

●南側、西側、東側の3本の区道に接面する3方路地ですが、北側にも通路があり、4方路地のような接道状況です。
●葛飾区は、区道の幅員情報をWEB公開していないため詳細は不明ですが、接面区道は十分な広さの道路です。
●蔵前橋通り(都道)との接続は容易なので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「西新小岩4丁目」の地域危険度は“４”(※)であり、災害リスクが大きい地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、西新小岩4丁目は30件となっており、治安は“5段階で3番目のレベル”です。

 本マンションの総評

●「海抜ゼロメートル地帯」に位置し、「液状化の可能性が高い地域」及び「沖積層の堆積エリア」に該当します。
●表層地盤増幅率は非常に高い数値です。
●ボーリング調査でも、地中の深いところまで柔らかい地層が存在し、液状化の可能性も高い、いわゆる「軟弱地盤」であることが把握できます。
●高潮で約4.5m、荒川等の氾濫で3m～5m未満等の浸水可能性が指摘されています。
●建物自体の損壊リスクは低いでしょう。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒「液状化の可能性が高い地域」及び沖積層エリアに該当し、表層地盤増幅率が非常に高い上に、ボーリング調査でも「軟弱地盤」といえる結果なので、地盤リスクは非常に大きいです。高潮で約4.5m、荒川等の氾濫で3m～5m未満の浸水可能性が認められるので、浸水リスクも非常に大きいです。よって、防災力を“レベル１”とします。 (５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。