【防災力:4】ジェイシティ千歳烏山

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ジェイシティ千歳烏山

[所在地] 〒157-0063 東京都世田谷区粕谷1丁目9−23

防災力 Level 4
地盤 []谷地だが、表層地盤増幅率は良好
浸水 []川筋に掛かっている
建物 []2004年竣工のRC造地上10階建
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約43mの「谷地」に位置します。昔の川筋に当たります。
対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。
※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.25″となっています。
都区内で優良レベルであり、上述した「埋没谷」の表記と矛盾しますが、地震の際の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8″以上だと、地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6″以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内及び近隣に公開されたボーリング調査地点はありません。
「埋没谷」の存在をボーリング調査から推察することはできませんでした。
※対象地や隣接地のボーリング調査の結果等が明らかになり地盤への影響が判明した場合には、地盤リスクの評価を見直す可能性があります。

浸水リスク

最大0.5mほどの浸水可能性が指摘されています。
敷地の一部は、昔の川筋に掛かるようなので、予想外の大雨の際には、ハザードマップの想定を超える可能性も考えられます。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2004年に竣工したどっしりとした形状のRC造地上10階建です。施工会社は、マンション建設に実績のある「川田工業」です。
大地震の際における建物の損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

東:区道(幅員約6m)、西:区道(幅員約6m)で接道する二方路地です。東方の環八通りへのアクセスにボトルネックとなるような箇所はなく、系統連続性は良好と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「粕谷1丁目」の地域危険度は”1”(※)となっており、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、粕谷1丁目は8件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。
東側に隣接して「ガスホルダー(ガスタンク)」が並ぶ「東京ガス世田谷整圧所」がありますが、一般社団法人日本ガス協会の調査で安全性が確認されています。
ガス工作物の巨大地震に対する耐性評価等の検討結果について(一般社団法人 日本ガス協会:2014年4月30日)

 本マンションの総評

「谷地」ですが、表層地盤増幅率の数値は良好です。
昔の川筋に当たりますので想定外の浸水があり得ます。
2004年竣工のどっしりとした形状のRC造建物なので、建物の損壊リスクは小さいと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いです。

谷地ですが、表層地盤増幅率の数値は良好なので、地盤リスクは低いと判断します(※)。建物損壊リスク及び火災リスクも低いものの、浸水リスクは残りますので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)
※対象地付近に公開されたボーリング調査地点がなく、「埋没谷」の影響を推察することができなかったための暫定評価とします。

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。