【防災力:4】グランドメゾン西巣鴨

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 グランドメゾン西巣鴨


[所在地] 〒170-0001 東京都豊島区西巣鴨1丁目14−3

防災力 Level 4
地盤 []表層地盤増幅率は優良だが、ボーリング調査はいま一つ
浸水 []大きな浸水リスクはないが、昔の川筋に当たる
建物 []少し複雑な形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

敷地の標高は21mほど、地形的には、「台地」と「谷底低地」にまたがっています。
敷地の一部が、東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」で「液状化の可能性がある地域」に掛かっています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]


※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.34”となっています。
都区内で優良レベルであり、地震の際の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内にある公開されたボーリング調査地点では、支持層に到達するのは深度22mほどのようです。深度17mほどまでN値が10ほどの地層が多くを占め、マンション用地として、あまり良い地盤ではありません。ただ、地震時の揺れを大きくするような非常に柔らかい地層もありませんので、大きな地盤リスクはないと考えます。
東側隣地にあるボーリング調査地点の柱状図でも、支持層に到達するのは深度23mを超え、深度17mほどまでN値が10ほどの地層が多くを占めています。当該地点も、マンション用地として、あまり良い地盤ではありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に約0.1mの浸水可能性が指摘されています。
対象地の過半は「谷底低地」となります。地形的に「谷底低地」ということは、昔は川が流れていた場所ということです。
現状、谷端川の昔の川筋に掛かっており、想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が発生する可能性もあります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2001年6月竣工のSRC造地上14階建です。施工会社は、スーパーゼネコンの「大林組」です。
建物は、上から見ると凸のような形状となっていますので、シンプルな形状の建物と比較したら、建物損傷リスクは多少あるでしょう。

 接面道路

北西側都道(幅員約21.8m)、南西側区道(幅員約4m)の2本の道路と接面する角地です。明治通り(都道)と接面しているので、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「西巣鴨1丁目」の地域危険度は“2”(※) となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、西巣鴨1丁目は22件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。
明治通り沿いであることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

表層地盤増幅率の優良な台地ですが、「液状化の可能性がある地域」に敷地の一部が掛かり、ボーリング調査もあまり良い結果ではありません。
大きな浸水リスクはありませんが、谷端川の昔の川筋に当たるので、注意は必要です。
少々複雑な形状の建物なので、シンプルな形状の建物と比較したら、多少の損傷リスクはあるでしょう。
接道状況及び系統連続性に大きな問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

ボーリング調査の結果から、多少の地盤リスクを感じます。更に、谷端川の昔の川筋に当たることを勘案した浸水リスク、少し複雑な形状の建物であることの損傷リスクのいずれも大きなものではないですが、これらをまとめてマイナス1とし、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。