【防災力:4】グランリビオマークスヒル

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 グランリビオマークスヒル

[所在地] 〒166-0012 東京都中野区本町6丁目4−1

防災力 Level 4
地盤 []液状化リスク、埋没谷、傾斜地
浸水 []浸水可能性の指摘なし
建物 []2003年竣工の10階建RC造建物
火災 []系統連続性は普通
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高32m~38m、台地の端に存する傾斜地です。
傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。また、地震時の揺れが複雑になるという調査もあります。コンクリートでガチガチに固めているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
また、南側接面道路及び西側接面道路との境界に高低差があるため擁壁を設置しており、擁壁も築年が古くなると補修が必要となります。修繕費用(保守管理費用)が必要というコスト面の問題だけでなく、メンテナンスしないと地盤リスクが高くなる土地ということもできます。
東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に敷地の一部が含まれています。敷地南側の擁壁部分がそれに該当するため、擁壁が損傷するリスクはみておかないといけないだろうと考えます。
対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]


※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.44~1.47”となっています。
都区内では低い方の数値であり、上の記述とは矛盾しますが、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
西側接面道路付近にあるボーリング調査地点の柱状図では、深度7m~8mほどにN値0~1の非常に柔らかい地層があり、一旦固い層が表れるものの、深度約13m~16mに埋没谷の影響とみられるN値10未満の窪みがあります。
表層面も柔らかく、埋没谷の影響も見られることから、当該地点はあまり地盤が良い場所ではありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2003年10月に竣工したどっしりした形状のRC造建物(地下2階建地上10階建)です。施工会社は、「不動建設(現:ナカノフドー建設)」と「佐藤工業」です。
「佐藤工業」は、2002年に会社更生法の適用を申請し経営破綻しました。本件建物を建設していた時期は、経営が行き詰っていた時期となります。ただ、不動建設が入っていますので、施工自体に問題はなかったものと思料します。
建物自体の損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

南側と西側の2本の区道に接面する2方路地です。中野区は、道路幅員をホームページで公開していないので、幅員の詳細は不明です。
リスク判定としては、南側接面道路は一方通行路であるものの、必要十分な幅員があり、東方にある都道(中野通り)から対象地までの経路において、車両の通行が困難なほど幅員が狭くなる箇所もないので、系統連続性は普通と判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「本町6丁目」の地域危険度は“4”(※)となっており、災害リスクが大きい地域であるとされています。
ただ、対象地は、町域の境界に位置し、敷地の南側は隣の「杉並区和田1丁目」に掛かっています。「杉並区和田1丁目」の地域危険度は“2”ですし、対象地の周辺にさほど大きな災害リスクがあるとは感じません。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、本町6丁目は23件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率は良好ですが、「埋没谷」エリアに該当し、敷地の一部付近に液状化リスクも指摘される場所です。
周辺のボーリング調査結果から「埋没谷」の影響がある地盤だと推察されます。
浸水可能性は指摘されていません。
2003年竣工のRC造建物であり、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

「埋没谷」の範囲に該当し、周辺のボーリング調査からも「埋没谷」の影響が見て取れる立地で「傾斜地」なので、地盤リスクのある立地であると判断します。その他のリスクは低いので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。