「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　グローリオ板橋本町

[所在地] 〒173-0001 東京都板橋区本町４１−１４

 標高・地形

●標高約16m～19mの谷底低地に位置する、高低差3mほどの傾斜地です。
●傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。高低差を利用してRC造で建設しているので問題ないと見る向きもありますが、斜面は地震時の揺れが複雑になるという話もあり、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
●敷地が、東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に含まれています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.36”です。
●都区内で優良レベルであり、地震時の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●西方隣地にある調査地点では、
▼表層面はN値3以上あります。
▼深度11m～14m及び深度20mほどにN値10以下の地層があります。
▼深度21mほどで支持層に到達するようです。
▼地下水位の下に、砂質の地層が存在します。その地層は、粘土質の砂やN値20超の層ということで、液状化の可能性はあまり大きくないのではないかと思いますが、リスク自体を否定することはできません。
●表層面に大きな問題はないですが、途中で少し柔らかい地層が混在し、支持層もそれなりに深く、液状化リスクも否定できないので、あまり良い地盤ではありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●最大約1.2mの浸水可能性が指摘されています。
●対象地は、石神井川沿いに位置します。
●想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性のある立地です。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2006年3月竣工のRC造地下1階地上13階建です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「三井住友建設」です。
●建物は、少し縦長で、上から見ると西側の中央が窪んでいるような少々複雑な形状です。
●また、高低差のある土地に合わせて、1階のレベル(高さ)が西側と東側で異なっているように見えます。
●平坦な場所に建つ、横長でシンプルな形状の建物と比較すると、多少の損傷リスクを認めます。

 接面道路

●西側国道(幅員約40m)、東側区道(幅員約4m)の2本の道路に接面する2方路地です。南側には、石神井川沿いの通路があり、3方路のような接道状況です。
●中山道(国道17号線)沿いなので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「本町」の地域危険度は“３”(※)であり、災害リスクが多少残る地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、本町は54件となっており、治安は“5段階で最悪なレベル”です。
●首都高速5号池袋線及び中山道(国道)沿いであることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

●「液状化の可能性がある地域」に位置する傾斜地ですので、ある程度の地盤リスクは考慮した方がいいでしょう。
●隣地のボーリング調査結果もさほど良い結果ではありませんでした。
●石神井川沿いで、約1.2mの浸水可能性が指摘されています。
●少し縦長で複雑な形状かつ1階レベルに段差がある建物であり、損傷リスクを多少認めます。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒液状化リスクが否定できない場所にある傾斜地なので、地盤リスクを無視することはできません。石神井川沿いに位置し、約1.2mの浸水可能性が指摘されていることから、浸水リスクは顕在です。建物も少し縦長で複雑な形状をしている上に、1階レベルに段差があるようなので、損傷リスクを多少認めます。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル３”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。