「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　グラーサ銀座イースト

[所在地] 〒104-0042 東京都中央区入船３丁目１−６

 標高・地形

●標高約1m～2m、隅田川河口付近の埋立地に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では、「液状化の可能性がある地域」に含まれています。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.62”です。
●都区内では標準的な数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺にある調査地点では、
▼深度12m過ぎまでN値0～1の非常に柔らかい地層が続いています。
▼深度17m過ぎまでN値3以下の柔らかい地層が続く地点が多いです
▼支持層の深さは22m～24mのようです。
▼地下水位の下に砂質の地層が存在しているので、液状化の可能性があります。
●地中のそれなりに深いところまで柔らかい地層が続き、液状化の可能性もある、「軟弱地盤」といってもいい地盤です。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●高潮により最大約2.1mの浸水可能性が指摘されています。
●雨水出水により最大約1.3mの浸水可能性が指摘されています。
●荒川・隅田川等の氾濫により0.5m～3m未満の浸水可能性が指摘されています。
●高潮や雨水出水の浸水も、昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態はあり得ます。

【高潮ハザードマップ】

※ [東京都港湾局] → [高潮リスク検索サービス]

【雨水出水(内水氾濫)】

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

【荒川・隅田川等が氾濫した場合の浸水想定区域】

※重ねるハザードマップ (出典：「ハザードマップポータルサイト」)

 建物

●2003年3月竣工のSRC造地上15階建です。
●施工会社は、マンション建設に実績のある「大木建設」です。
●少し縦長の建物3棟を接合したような形状です。西側の棟などは、細長い形状なので、どっしりとした形状の建物と比較すると、多少の損傷リスクを認めます。

【参照】耐震等級“１”のマンションは震度７に耐えられない？

 接面道路

●西側都道(幅員約32.9m)、南側区道(幅員約11m)、東側区道(幅員約11m)、北側区道(幅員約11m)の4本の道路と接面する4方路地です。
●新大橋通り(都道)と接面しているので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「入船3丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、入船3丁目は7件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●隅田川河口付近の埋立地に位置し、「液状化の可能性がある地域」及び「沖積層の堆積エリア」に該当します。
●表層地盤増幅率は標準的な数値です。
●ボーリング調査では、柔らかい地層が地中のそれなりに深いところまで続き、液状化の可能性もある、ほぼ「軟弱地盤」であることが把握できます。
●高潮で約2.1m、洪水で0.5m～3m等の浸水可能性が指摘されています。
●細長い棟に対しては、損傷リスクを認めます。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒液状化及び沖積層エリアに該当し、ボーリング調査も良くない、ほぼ「軟弱地盤」なので、地盤リスクは大きいです。高潮リスクで約2.1m、洪水で0.5m～3m等の浸水可能性が指摘されるなど、浸水リスクも顕在です。建物も細長い棟があるので、多少の損傷リスクを見込みます。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル２”とします。 (５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。