「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ファミール東京グランリッツ

[所在地] 〒103-0027 東京都中央区日本橋３丁目６−７

 標高・地形

●標高約3m～4m、江戸時代以前は「前島」と呼ばれていた場所に位置します。地形的には「砂州」です。
●「砂州」は、「海岸付近にあって波浪、沿岸流によってできた砂礫からなる微高地」です。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では、「液状化の可能性がある地域」に含まれています。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.51”です。
●都区内では比較的低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●近隣にある複数の調査地点では、
▼深度10m過ぎまでN値2以下の柔らかい地層が続く地点が半分、もう半分はN値4以上あるようです。
▼深度20m過ぎまでN値10未満のやや柔らかい地層が存在する地点が多いです。
▼支持層の深さは、20m～24mほどのようです。
▼地下水位の下に砂質の地層があるので、液状化の可能性は否定できません。
●深度20mほどまで柔らかい地層が続く可能性があり、液状化の可能性もあるので、地盤の良い場所とはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●荒川・隅田川等の氾濫により0.5m～3m未満の浸水可能性が指摘されています。
●対象地の標高は、隅田川や日本橋川の河岸とほとんど差がありません。
●昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態はあり得ます。

【荒川・隅田川等が氾濫した場合の浸水想定区域】

※重ねるハザードマップ (出典：「ハザードマップポータルサイト」)

 建物

●2004年8月竣工のSRC造地上13階建です。
●施工会社は、マンション建設に実績のある「川田工業」です。
●上から見ると、少々複雑な形状をしているので、シンプルな形の建物と比較すると、多少の損傷リスクを認めます。

【参照】耐震等級“１”のマンションは震度７に耐えられない？

 接面道路

●北東側(幅員約8m)、南東側(幅員約11m)の2本の区道に接面する2方路地です。
●接面道路は一方通行路ですが、周辺にある幹線道路との接続は容易なので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「日本橋3丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、日本橋3丁目は13件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。
●東京駅周辺の繁華街に位置しますので、夜に騒がしく感じる可能性があります。

 本マンションの総評

●江戸時代以前から陸地である前島に位置し、液状化及び沖積層エリアに該当します。
●表層地盤増幅率は比較的良好な数値です。
●ボーリング調査では、地盤の良い場所とはいえないことが把握されます。
●洪水で0.5m～3m未満の浸水可能性が指摘されています。
●少し複雑な形をした建物なので、多少の損傷リスクを認めます。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒ボーリング調査があまり良い結果ではなかったので、地盤リスクを無視できません。洪水で0.5m～3mの浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクも顕在です。また、建物が複雑な形状であることから、多少の損傷リスクを計上します。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル３”とします。 (５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。