【防災力:4】ディアナガーデン恵比寿

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ディアナガーデン恵比寿

[所在地] 〒150-0013 東京都渋谷区恵比寿1丁目31−2

防災力 Level 4
地盤 []埋没谷エリア
浸水 []大きな浸水リスクなし
建物 []少し複雑な形状の建物
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約13mの台地です。
対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は” 1.46”となっています。
都区内では低い方の数値であり、上の表記とは矛盾しますが、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
周辺の同地形(台地)に存する複数のボーリング調査地点の柱状図をみてみると、深度18m~22mほどまで杭を打たないと支持層に到達しない場所が多いです。
また、それより浅い層も、深度17m~18mほどでもN値5未満である場所も多く見られ、これらの地点は、マンション用地としてあまり良い地盤とは言えません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に約0.3mの浸水可能性の指摘があります。
全体に大きな影響を与える可能性は低いと思いますが、指摘箇所は渋谷川沿いの浸水エリアと繋がっています。
想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

1997年2月に竣工したSRC造建物(地下1階地上13階建)です。施工会社は、準大手ゼネコンの「間組(現:安藤・間)」です。
建物は、上から見ると少し複雑な形状をしています。シンプルな形状の建物と比較すると、建物の損傷リスクは多少高くなるでしょう。
ただ、建物が少し古くなってきているので、修繕等のメンテナンスがきちんと行われているかのチェックは必須です。

 接面道路

北側(幅員約10.8m)、北西側(幅員約6m)の2本の区道に接面する角地です。北方の明治通りへのアクセスは容易であり、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「恵比寿1丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に対して強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、恵比寿1丁目は66件となっており、治安は“5段階で最悪レベル”となっています。
当マンション分譲時売主の「モリモト」は、2008年に民事再生法の手続きを申し立て経営破綻してしますが、当マンションは1997年に分譲された物件なので、影響はないと判断します。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率が良好な台地ですが、埋没谷エリアに該当します。
周辺のボーリング調査も、あまりいい結果ではありません。
大きな浸水リスクはないと判断します。
少し複雑な形状の建物であり、建物損壊リスクは多少あると判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いと判断します。

表層地盤増幅率が良好な台地ですが、埋没谷の範囲に該当し、周辺のボーリング調査結果も地盤への懸念が残る結果となっています。また、建物形状が少し複雑であるため、大地震の際の建物損傷リスクはそれなりにあると判断します。これらのリスクを合わせてマイナス1とし、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。