「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　コスモ王子ガーデンズ

[所在地] 〒114-0003 東京都北区豊島５丁目２−５０

 標高・地形

●標高4m前後、隅田川に近接する低地帯に位置します。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”2.22”です。
●非常に高い数値であり、大地震時に震度7となる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内にあるボーリング調査地点では、
▼深度20m過ぎまでN値0～1の非常に柔らかい地層が続きます。
▼支持層の深さは27m余りのようです。
●周辺にある調査地点では、
▼深度18mほどまでN値0～2の非常に柔らかい地層が続いています。
▼西側で隣接する地点では、深度57mを超えても支持層に到達しないようです。
●地下水位の下に砂質の地層が存在する地点が見られるので、液状化の懸念があります。
●地中の深いところまで非常に柔らかい地層が続き、液状化の懸念もある、いわゆる「軟弱地盤」です。

浸水リスク

●高潮により最大約1.4mの浸水可能性が指摘されています。
●荒川の氾濫では、0.5m～3m未満の浸水可能性が指摘されています。
●対象地は、隅田川河岸と標高差が2～3mの場所に位置します。昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態はあり得ます。

【高潮ハザードマップ】

※ [東京都港湾局] → [高潮リスク検索サービス]

【北区洪水ハザードマップ】

※ 荒川が氾濫した場合の浸水想定区域図

 建物

●1998年3月竣工のSRC造地上14階建です。
●施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」です。
●概ねシンプルな形状なので、建物自体の損壊リスクは低いでしょう。
●ただ、建物が少し古くなってきているので、修繕等のメンテナンスがきちんと行われているかのチェックは必須です。

【参照】耐震等級“１”のマンションは震度７に耐えられない？

 接面道路

●南側と西側で公道に接面する角地です。前面道路は、十分な幅員があります。
●周辺の幹線道路との接続は容易なので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「豊島5丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、豊島5丁目は62件となっており、治安は“5段階で最悪レベル”です。

 本マンションの総評

●「沖積層の堆積エリア」に該当する、隅田川に近接する低地帯に位置します。
●表層地盤増幅率は非常に高い数値です。
●ボーリング調査では、柔らかい地層が地中の深いところまで続き、液状化の懸念もある、「軟弱地盤」であることが把握できます。
●高潮により約1.4m、荒川氾濫により3m未満等の浸水可能性が指摘されています。
●建物自体の損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒沖積層エリアに該当する、隅田川に近接する低地帯に位置し、表層地盤増幅率が非常に高い上に、ボーリング調査も良くない「軟弱地盤」なので、地盤リスクは非常に大きく、マイナス2とします。高潮及び荒川氾濫リスクもあるので、浸水リスクも顕在です。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル２”とします。 (５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。