「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　コスモ21ザ・ガーデンズフォート

[所在地] 〒136-0074 東京都江東区東砂４丁目２４

 標高・地形

●標高約－2m～0m、荒川流域の「海抜ゼロメートル地帯」に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では、「液状化の可能性が高い地域」に含まれています。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”2.39”です。
●全国的にも最悪レベルの数値であり、大地震時に震度7となる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地の南側にある公開されたボーリング調査地点では、
▼深度32m過ぎまでN値0～3の柔らかい地層が続いています。
▼深度45m過ぎまでN値10前後の地層が続きます。
▼柱状図の表記が深度50mまでしかなく、支持層の深さは把握できません。
▼地下水位の下に砂質の地層が広がっているので、液状化の可能性は高いです。
●周辺の調査地点も、概ね同様の地盤で、支持層の深さは51m～53mほどのようです。
●地中の深いところまで非常に柔らかい地層が続き、液状化の可能性もある、いわゆる「軟弱地盤」です。

浸水リスク

●高潮により最大約5.8mの浸水可能性が指摘されています。
●荒川等の氾濫では、3m～5m未満の浸水可能性が指摘されています。
●対象地は、荒川流域の「海抜ゼロメートル地帯」に位置します。
●昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態もあり得ます。

【高潮ハザードマップ】

※ [東京都港湾局] → [高潮リスク検索サービス]

【荒川等が氾濫した場合の浸水想定区域】

※重ねるハザードマップ (出典：「ハザードマップポータルサイト」)

 建物

●2001年10月竣工のRC造地下1階地上14階建です。
●施工会社は、スーパーゼネコンの「鹿島建設」です。
●上から見るとシンプルな形状とは言い難いですが、エキスパンションジョイント等の使用も見られるので、大きな損壊リスクはないと判断します。

【参照】耐震等級“１”のマンションは震度７に耐えられない？

 接面道路

●西側(幅員約9.3m～10.9m)、南側(幅員約6m)、北側(幅員約6m)の3本の区道に接面する3方路地です。
●北側の接道部分では、敷地後退をして歩道等を整備しています。
●前面道路は片側一車線が整備された道路ではないので、系統連続性は普通とします。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「東砂4丁目」の地域危険度は“４”(※)であり、災害リスクが大きい地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、東砂4丁目は11件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●荒川流域の「海抜ゼロメートル地帯」に位置し、「液状化の可能性が高い地域」及び「沖積層の堆積エリア」に該当します。
●表層地盤増幅率は全国的にも最悪レベルの高い数値です。
●ボーリング調査でも、地中の深いところまで柔らかい地層が続き、液状化の可能性も高い、いわゆる「軟弱地盤」であることが把握できます。
●高潮で約5.8m、荒川等の氾濫で3m～5m未満等の浸水可能性が指摘されています。
●建物に大きな損壊リスクはないと判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

⇒「液状化の可能性が高い地域」及び沖積層エリアに該当し、表層地盤増幅率が全国的にも最悪レベルな上に、ボーリング調査でも「軟弱地盤」といえる結果なので、地盤リスクは非常に大きいです。高潮で約5.8m、荒川等の氾濫で3m～5m未満の浸水可能性が認められるので、浸水リスクも非常に大きいです。よって、防災力を“レベル１”とします。 (５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。