【防災力:3】シティハウス代々木

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 シティハウス代々木


[所在地] 〒151-0053 東京都渋谷区代々木1丁目31−8

防災力 Level 3
地盤 []谷底低地で、ボーリング調査もいま一つ
浸水 []旧芝川の流域で、最大約1.1mの浸水可能性
建物 []少し縦長で複雑な形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約27m~29mの谷底低地です。谷底付近に向かう緩やかな傾斜地となっています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.49”となっています。
都区内の武蔵野台地エリアでは低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
周辺の旧芝川流域に存する複数の調査地点では、
表層面は、N値1や2などの非常に柔らかい地層となっています。
支持層の深さは、深度9mほどの地点もあれば、深度23mを超える地点もあります。対象地の支持層の深さを推定することは困難です。
表層面に非常に柔らかい地層があるので、あまり良い地盤とは言えません。対象地付近の調査地点が公開され、支持層がさほど深くないことが判明すれば評価が変わる可能性はあります。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約1.1mの浸水可能性が指摘されています。
対象地は、昔の芝川(代々木川とも呼ばれていたらしい)の流域である谷底低地に位置しますので、想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が増大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2004年11月竣工のSRC造地下1階地上14階建です。施工会社は、マンション建設に実績のある「スミセキ・コンテック」です。
建物は、どちらかというと縦長で、上から見るとL字のような形をしているなど少々複雑な形状をしています。横長でシンプルな形状の建物と比較すると、多少の建物損傷リスクを認めます。

 接面道路

南側(幅員約6m)、東側(幅員約4.1m~5.1m)の2本の区道に接面する角地です。西方の都道と近接しており、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「代々木1丁目」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、代々木1丁目は51件となっており、治安は“5段階で下から2番目に悪いレベル”となっています。
また、侵入窃盗も4件記録されているエリアなので、注意が必要です。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率は比較的良好ですが、谷底低地で、周辺のボーリング調査もあまり良くありません。
旧芝川の川筋に位置し、想定を超える浸水被害があり得ます。
少し縦長で少々複雑な形状なので、多少の建物損傷リスクを認めます。
接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いと判断します。

谷底低地で、周辺のボーリング調査もあまり良くないので、多少の地盤リスクは計上するべきでしょう。旧芝川の川筋に位置するので、浸水リスクは顕在です。建物損壊リスクも多少認め、これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル3”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。