「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　シティテラス下目黒

[所在地] 〒153-0064 東京都目黒区下目黒６丁目５−２１

 標高・地形

●標高23mほどの「台地」です。
●対象地は、12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.68”です。
●都区内の武蔵野台地エリアではやや高い数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が“1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”未満です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●南西方にある調査地点では、表層はN値5以上ありますが、深度7m～8mほどにN値0～2の非常に柔らかい地層が存在しています。また、深度13m～17mほどに埋没谷の影響とみられる柔らかい地層があります。
●一方、北西方にある調査地点には、埋没谷の影響は見られず、支持層の深さも13mほどのようです。
●南方だとあまり良くない地盤ですが、北西方だと支持層が比較的浅い、悪くない地盤となります。
●対象地の地盤の良否は、周辺のボーリング調査では判断できません。ただ、いずれにしても、表層面に問題はなさそうなので、大きな地盤リスクはないと推察します。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の境界付近に0.5mほどの浸水可能性が指摘されていますが、地下駐車場の入口付近を反映したものであると推察され、敷地全体に大きな影響はないものと考えます。
※想定を超える大雨が降った場合には、地下部分を中心に内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2012年に竣工した低層RC造建物(地下1階地上3階建)です。
●施工会社の東海興業は、1997年と2013年に2度倒産した会社です。本件建物の建設時は、2度目の倒産(民事再生法の申請)に至る、資金繰りに窮していた時期に当たると思われます。ただ、分譲時のデベロッパー「住友不動産」の監理の元で建物は無事に竣工しているので、本件建物の建設に問題はなかったと考えます。
●低層RC造建物なので、損壊リスクは低いです。

 接面道路

●周囲を幅員約6m～7mの区道に囲まれた4方路地です。いずれも必要十分な幅の広さがある道路です。
●北方の目黒通りへのアクセスは容易であり、系統連続性は良好と判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「下目黒6丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、下目黒6丁目は19件となっており、治安は“５段階で2番目に安全なレベル”です。
●南西側に小学校が隣接しており、騒がしく感じる可能性があります。

 本マンションの総評

●台地に位置しますが、埋没谷の範囲に該当し、表層地盤増幅率がやや高めです。
●ボーリング調査で、地盤の良否は判断がつきませんが、深刻な地盤リスクの兆候は見出せませんでした。
●大きな浸水リスクはないと判断します。
●低層RC造建物なので、地震時の損壊リスクは低いです。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

⇒埋没谷の範囲に該当し、表層地盤増幅率もやや高めなので、地盤リスクを多少感じます。ただ、立地が台地であることやボーリング調査で深刻な地盤リスクの兆候は見出せなかったこと等を考慮し、防災レベルを下げるほどの大きなリスクはないと判断します。その他のリスクも低いことから、防災力を“レベル５”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。