【防災力:5】シティテラス下目黒

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 シティテラス下目黒

[所在地] 〒153-0064 東京都目黒区下目黒6丁目5−21

防災力 Level 5
地盤 []表層地盤増幅率が少々高めの台地
浸水 []大きな浸水リスクなし
建物 []2012年竣工のRC造地下1階地上3階建
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高23mほどの「台地」です。
対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますが、埋没谷の境界に近い浅い部分なので、地盤リスクへの影響は限定的なのではないかと考えます。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.68”です。
都区内の武蔵野台地エリアではやや高い数値であり、地震の際の揺れが比較的大きくなる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が“1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”未満です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
西南方にある調査地点では、深度7m~8mほどに柔らかい地層が存在しています。また、深度13m~17mほどに埋没谷の影響とみられる柔らかい地層があります。
一方、北西方にあるボーリング調査地点の柱状図には、埋没谷の影響は見られませんので、対象地への埋没谷の影響は不明です。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の境界付近に0.5mほどの浸水可能性が指摘されていますが、地下駐車場の入口付近を反映したものであると推察され、敷地全体に大きな影響はないものと考えます。
※想定を超える大雨が降った場合には、地下部分を中心に内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2012年に竣工した低層RC造建物(地下1階地上3階建)です。
施工会社の東海興業は、1997年と2013年に2度倒産した会社です。本件建物の建設時は、2度目の倒産(民事再生法の申請)に至る、資金繰りに窮していた時期に当たると思われます。ただ、分譲時のデベロッパー「住友不動産」の監理の元で建物は無事に竣工しているので、本件建物の建設に問題はなかったと考えます。
低層RC造建物なので、大地震の際でも、建物の損壊リスクは低いでしょう。

 接面道路

周囲を幅員約6m~7mの区道に囲まれた4方路地です。いずれも必要十分な幅の広さがある道路です。
北方の目黒通りへのアクセスは容易であり、系統連続性は良好と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「下目黒6丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、下目黒6丁目は11件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。
南西側に小学校が隣接しており、騒がしく感じる可能性があります。

 本マンションの総評

標高23mほどの「台地」です。表層地盤なども悪くはありません。
大きな浸水リスクはないと判断します。
建物は、2012年竣工の低層RC造建物であることから、地震時の損壊リスクは低いでしょう。
接面道路は、幅員・系統連続性ともに問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

「台地」に位置する低層RC造建物なので、建物の損壊リスクは低いでしょう。浸水リスク及び火災リスクも低いことから、防災力を“レベル5”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。