「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　シティテラス荻窪

[所在地] 〒167-0051 東京都杉並区荻窪３丁目７−２４他

 標高・地形

●標高は41mほど、善福寺川流域の谷底低地に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に敷地が含まれています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ [東京都建設局] → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.9”です。
●都区内の武蔵野台地エリアではかなり高い数値であり、大地震時に震度7となる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●南方にある調査地点では、
▼N値0～1の非常に柔らかい地層が深度5m過ぎまで続いています。
▼一旦、N値50超の固い地層となりますが、深度16mほどでN値20以下に下がります。
▼柱状図に震度16mまでの表記しかなく、支持層の深さは把握できません。
●表層面が非常に柔らかく、深度十数mで再度少し柔らかい地層となるので、地盤が良い場所とはいえません。
●地下水位は浅いものの、地中に砂質の地層は少ないので、液状化の可能性は低いと考えます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●最大約0.8mの浸水可能性が指摘されています。
●対象地は、赤い線で表示されている「善福寺川が氾濫した場合の浸水区域」内に位置しており、河岸と比較して標高差も1mほどしかありません。
●想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性がある立地です。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2017年1月竣工の低層RC造建物(地上4階建)です。
●施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」です。
●低層RC造建物なので、建物自体の損壊リスクは低いです。

 接面道路

●北側(幅員約8m～11m)、東側(幅員約8m)、西側(幅員約6m)、南側(幅員約9.3m)の4本の区道に接面する4方路地です。エアーズコート棟とブリーズコート棟の間にも幅員約6mの区道が整備されています。
●周辺には細街路も多く存在していますが、環八通り等の都道まで幅員5m超を保ったままアクセスできるルートが複数あるようなので、系統連続性は普通と判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「荻窪3丁目」の地域危険度は”２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、荻窪3丁目は12件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率がかなり高い谷底低地に位置します。
●ボーリング調査では、地盤の良い場所ではないですが液状化の危険性は低いように感じます。
●氾濫浸水区域内で、約0.8mの浸水可能性が指摘されています。
●低層RC造建物なので、建物自体の損壊リスクは低いです。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

⇒表層地盤増幅率が非常に高い谷底低地で、ボーリング調査でも良い地盤ではないことが把握できるので、地盤リスクは無視できません。善福寺川の氾濫浸水区域内で、約0.8mの浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクも顕在です。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル３”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。