「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　シエルズガーデン

[所在地] 〒146-0092 東京都大田区下丸子２丁目１２−１他

 標高・地形

●標高約5m～10m、多摩川河岸に整備されたスーパー堤防の上に位置します。
●敷地に高低差があり、擁壁を築造しています。擁壁も築年が古くなると補修が必要となります。修繕費用(保守管理費用)が必要というコスト面の問題だけでなく、メンテナンスしないと地盤リスクが高くなる土地ということもできます。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では、「液状化の可能性が高い地域」に含まれています。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.62”です。
●標準的な数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺にある調査地点では、
▼深度3m～5mでN値30以上あり、表層は固いようです。
▼ただ、深度10m過ぎにN値1～3の地層が数m続きます。
▼支持層の深さは14m～17mほどのようです。
▼地下水位の下に砂質の地層が続くので、液状化の可能性は高いです。
●深度10m過ぎに柔らかい地層が続き、液状化の可能性も高いので、良い地盤とはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●大田区が公開している多摩川ハザードマップ(最大浸水深)では、敷地の一部に「0.5m未満」の浸水リスクが指摘されています。
●対象地は、多摩川の河岸に位置しており、昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態はあり得ます。

【重ねるハザードマップ】

※ 多摩川が氾濫した場合の浸水想定区域図

 建物

●2003年8月竣工のRC造地上25階建です。
●施工会社は、スーパーゼネコンの「大林組」です。
●タワー(20階超の建物)は、防災面からは良い点がありません。万が一、施工不良があった場合には即大きな建物損壊リスクに繋がりますし、発災後にエレベーターが動かなくなると、高層階の住民は難儀するでしょう。防犯面等のメリットはありますが、本サイトは”防災”の観点からの評価になりますので、タワーというだけでマイナス１の対象となります。

【参照】耐震等級“１”のマンションは震度７に耐えられない？

 接面道路

●北西側都道(幅員約17m)、南東側区道(幅員約8.3m～8.8m)、南西側区道(幅員約10.1m～12m)の3本の道路に接面する3方路地です。
●都道と接面しているので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「下丸子2丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、下丸子2丁目は12件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●地形的には多摩川河岸に整備されたスーパー堤防の上に位置し、「液状化の可能性が高い地域」及び「沖積層の堆積エリア」に該当します。
●ボーリング調査でも液状化の可能性が高いことが把握されるなど、あまり良くない結果です。
●多摩川の氾濫では、敷地の一部に0.5m未満の浸水可能性が指摘されるにとどまります。
●階層が高いので、防災面からはリスクを感じます。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒「液状化の可能性が高い地域」及び沖積層エリアに該当し、ボーリング調査もあまり良くないので、地盤リスクを無視できません。多摩川沿いの立地で、氾濫リスクも顕在ですが、深刻なレベルの浸水リスクには繋がらないと判断します。階層の高い建物なので、防災上のリスクを計上します。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル３”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。