【防災力:4】ブリリアシティ西早稲田

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ブリリアシティ西早稲田

[所在地] 〒171-0033 東京都豊島区高田1丁目18−6

防災力 Level 4
地盤 []谷底低地だが、表層地盤増幅率は良好
浸水 []神田川流域で、1.6m~2m超の浸水可能性
建物 []2022年竣工のRC造地上15階建
火災 []系統連続性はやや劣るが防災面では問題ない
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高はおおよそ8m~9mと、南側で接する神田川沿道と高低差がありません。神田川によって作られた「谷底低地」に位置します。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.38”となっています。
都区内で優良レベルであり、地震の際の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内にある公開されたボーリング調査柱状図では、表層面の表土・関東ローム層のすぐ下、深度2~3mより下には固い地層があります。
谷地ですが、地盤のいい場所なのではないかと思われます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地全体で1.6m~2m超の浸水可能性が指摘されています。
当該地は、神田川沿道と高低差がないので、予想を超える大雨が降った場合などには、想定を超える浸水が発生する恐れがあります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2022年竣工のRC造(一部S造)地上15階建であり、形状も横長のどっしりした建物なので安心感があります。
施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」です。大地震の際の損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

西側区道(幅員6m超)、南側及び北側区道(幅員約4m)と、敷地を囲む3本の区道は、いずれも必要十分な幅員がありますが、対象不動産の主な接面道路である西側区道は一方通行路であり、系統連続性はやや劣ると判断します。
ただ、緊急車両に一方通行は関係ないので、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回)(令和4年9月公表)」によると、「高田1丁目」の地域危険度は“3”(※)となっており、災害リスクがそれなりにある地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、高田1丁目は18件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

地形は、神田川沿いの「谷底低地」です。
表層地盤増幅率の数値は、都区内の武蔵野台地エリアで良好な範囲に入りますし、ボーリング調査の数値も地盤の固さを示しています。
敷地全体で1.6m~2m超の浸水可能性が指摘されています。神田川の流域なので、想定を超える浸水被害もあり得ます。
2022年竣工のどっしりとした形状のRC造建物であり、大地震の際の損壊リスクは低いと判断します。
必要十分な幅員の区道に囲まれており、火災時の災害リスクは低いでしょう。

谷底低地ですが、表層地盤増幅率及びボーリング調査の数値から地盤リスクは小さいと見込まれます。建物にも安心感があります。ただ、神田川の流域であり浸水リスクは見逃せないので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

 その他

防災面とは無関係ですが、本物件は「定期借地権マンション」です。定期借地権マンションのマイナス面については、こちら↓をご参考にしてください。

「定期借地権マンション」は嫌いですか?
https://property-analysis.org/fixed-term_land_lease_mansion/

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。